20260215-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W6_春节前夕新房成交清淡_二手房成交维持高位_18页_1mb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发 # 2026W6：春节前夕新房成交清淡，二手房成交维持高位 春节前1周，新房成交同比-41.4%，二手房同比-5.7%。由于今年春假假期较晚，为抵消春节假期日历错位对同比数据的扰动，我们将周报第三章统计的样本城市二次统计，以春节周开始和结束日期为锚进行周度对齐。本周为春节前1周，样本城市新房成交面积为101.4万方（同比-41.4%），样本城市二手房成交面积为132.9万方（同比-5.7%）。整体来看，今年春节前3周新房成交不及上年同期，二手房成交量能维持在相对高位。临近春节假期，地方新房网签数据将逐步减少或暂停，二手房中介机构也将进入休假，预计近期高频数据将明显回落。 新房：以下是按照常规日历周统计的成交情况。本周30个城市新房成交面积为113.2万平方米，环比下降 $14.2\%$ ，同比提升 $146.3\%$ ，其中样本一线城市的新房成交面积为31.4万方，环比 $-25.0\%$ ，同比 $+222.2\%$ ；样本二线城市为59.5万方，环比 $-3.3\%$ ，同比 $+180.1\%$ ；样本三线城市为22.2万方，环比 $-21.8\%$ ，同比 $+48.7\%$ 。 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计148.2万方，环比下降 $27.5\%$ ，同比增长 $170.5\%$ 。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为61.7万方，环比 $-28.1\%$ ；样本二线城市为61.0万方，环比 $-28.5\%$ ；样本三线城市为25.5万方，环比 $-23.6\%$ 房价方面，2026年1月70城新房房价环比 $-0.4\%$ ，同比 $-3.3\%$ 。一线、二线、三线城市环比分别 $-0.3\%$ 、 $-0.3\%$ 、 $-0.4\%$ 。新房价格环比上涨5城（-1，较上月变化，下同），环比下跌62城（+4）。2026年1月70城二手房房价环比 $-0.5\%$ ，同比 $-6.2\%$ 。一线、二线、三线城市环比分别 $-0.5\%$ 、 $-0.5\%$ 、 $-0.6\%$ 。二手房价格环比上涨2城（+2），环比下跌67城（-3）。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度的，落后沪深300指 数1.05个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。 信用债：本周（2.9-2.15）共发行房企信用债8只，环比减少8只；发行规模共计81.49亿元，环比减少58.76亿元，总偿还量9.75亿元，环比减少27.56亿元，净融资额为71.74亿元，环比减少31.2亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 # 增持（维持） 行业走势 # 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com # 相关研究 1、《房地产开发：2026W5：如何理解上海收储新政？》2026-02-08 2、《房地产开发：C-REITs周报——双轨并行，商业不动产REITs密集上报》2026-02-07 3、《房地产开发：2026W4：本周新房成交同比 $-32.3\%$ 关注春节假期对齐后的同比表现》2026-02-01 # 内容目录 1.春节前夕新房成交不及上年，二手房成交维持高位 3 2.行情回顾 6 3.重点城市新房二手房成交跟踪 9 3.1新房成交（商品住宅口径） 9 3.2二手房成交（商品住宅口径） 11 4.重点公司境内信用债情况 13 5.本周政策回顾 15 6.投资建议 17 风险提示 17 # 图表目录 图表 1: 样本城市新房二手房春节前后周度对齐 图表2：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 4 图表3：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 5 图表 4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名. 6 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 图表 10: 本周重点房企涨幅前五个股 (A 股为人民币元, $H$ 股为港元) 图表 11：本周重点房企跌幅前五个股(A 股为人民币元,H 股为港元)............8 图表 12: 近 6 月样本城市新房成交面积及同比 图表 13: 近 6 月样本一线城市新房成交面积及同比 图表 14: 近 6 月样本二线城市新房成交面积及同比 图表 15: 近 6 月样本三线城市新房成交面积及同比 图表 16: 样本 30 城历年新房周度成交 (万方, 4 周移动平均) 图表 17: 样本 30 城新房成交面积数据跟踪 图表 18: 近 6 月样本城市二手房成交面积及同比 图表 19: 近 6 月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表 20: 近 6 月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表 21：近 6 月样本三线城市二手房成交面积及同比. 11 图表 22: 样本 15 城历年二手房周度成交 (万方, 4 周移动平均) 图表 23: 样本 15 城二手房成交面积数据跟踪 图表 24：房企债券发行量、偿还量及净融资额. 13 图表 25: 本周房企债券发行以债券评级划分. 13 图表 26: 本周房企债券发行以债券类型划分. 13 图表 27: 本周房企债券发行以期限划分. 13 图表 28: 本周房企融资汇总 (2.9-2.15) 14 图表 29: 中央政策及消息 (2.8-2.14) 图表 30: 地方性政策及消息 (2.8-2.14) # 1.春节前夕新房成交不及上年，二手房成交维持高位 春节前1周，新房成交同比 $-41.4\%$ ，二手房同比 $-5.7\%$ 。由于今年春假假期较晚，为抵消春节假期日历错位对同比数据的扰动，我们将周报第三章统计的样本城市二次统计，以春节周开始和结束日期为锚进行周度对齐。本周为春节前1周，样本城市新房成交面积为101.4万方（同比 $-41.4\%$ ），样本城市二手房成交面积为132.9万方（同比 $-5.7\%$ ）。整体来看，今年春节前3周新房成交不及上年同期，二手房成交量能维持在相对高位。临近春节假期，地方新房网签数据将逐步减少或暂停，二手房中介机构也将进入休假，预计近期高频数据将明显回落。 图表1：样本城市新房二手房春节前后周度对齐 2025年 样本城市新房成交 面积（万方） 同比 样本城市二手房成 交面积（万方） 同比 2025年 2025/1/7 2025/1/13 -3周 188.0 222.7 2025/1/14 2025/1/20 -2周 205.0 219.9 2025/1/21 2025/1/27 -1周 172.9 140.9 2025/1/28 2025/2/4 春节周 10.4 1.1 2025/2/5 2025/2/11 +1周 112.2 139.0 2025/2/12 2025/2/18 +2周 152.9 171.4 2025/2/19 2025/2/25 +3周 189.1 213.0 2026年 2026/1/25 2026/1/31 -3周 142.1 -24.4% -39.0% -215.4 2026/2/1 2026/2/7 -2周 125.0 199.1 2026/2/8 2026/2/14 -1周 101.4 -41.4% 132.9 2026/2/15 2026/2/23 春节周 2026/2/24 2026/3/2 +1周 2026/3/3 2026/3/9 +2周 2026/3/10 2026/3/16 +3周 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2026年1月70城新房房价环比 $-0.4\%$ ，同比 $-3.3\%$ 。一线、二线、三线城市环比分别 $-0.3\%$ 、 $-0.3\%$ 、 $-0.4\%$ 。新房价格环比上涨5城（-1，较上月变化，下同），环比下跌62城（+4）。其中，环比上涨或持平的城市有：大连、武汉、厦门、合肥、南充、上海、三亚、大理；环比下跌最多的是襄阳（ $-0.9\%$ ）、徐州（ $-0.9\%$ ）。 2026年1月70城二手房房价环比 $-0.5\%$ ，同比 $-6.2\%$ 。一线、二线、三线城市环比分别 $-0.5\%$ 、 $-0.5\%$ 、 $-0.6\%$ 。二手房价格环比上涨2城（+2），环比下跌67城（-3）。其中，环比上涨或持平的城市有：扬州、湛江、沈阳；环比下跌最多的是北海（ $-1.2\%$ ）。 图表2：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 城市能级 城市 新建商品住宅销售价格指数同比 新建商品住宅销售价格指数环比 25M8 25M9 25M10 25M11 25M12 26M1 6月走势 25M8 25M9 25M10 25M11 25M12 26M1 6月走势 1 北京 -3.5 -2.6 -2 -2.1 -2.4 -2.4 -0.4 0.2 -0.1 -0.5 -0.4 -0.3 1 上海 5.9 5.6 5.7 5.1 4.8 4.2 0.4 0.3 0.3 0.1 0.2 0 1 广州 -4.3 -4.1 -4.2 -4.3 -4.8 -5.3 -0.2 -0.6 -0.8 -0.5 -0.6 -0.6 1 深圳 -1.7 -1.8 -2.6 -3.7 -4.4 -4.9 -0.4 -1 -0.7 -0.9 -0.5 -0.4 2 天津 -1.8 -1.2 -1.5 -2.2 -3 -4 -0.5 -0.6 -0.7 -0.4 -0.6 -0.8 2 石家庄 -3.3 -3.6 -3.7 -4.1 -3.9 -4.2 -0.5 -0.6 -0.5 -0.5 -0.2 -0.3 2 大连 -2.8 -2.4 -1.9 -1.1 -1.1 -1.2 -0.3 -0.4 -0.1 0 -0.2 0.2 2 哈尔滨 -3.6 -2.8 -2.4 -2.5 -2.5 -2.4 -0.4 -0.1 -0.3 -0.4 -0.5 -0.1 2 武汉 -3.3 -2.5 -2.1 -3 -3.4 -3.8 -0.5 -0.4 -0.6 -0.5 0 0.1 2 兰州 -4.1 -4 -3.4 -3.5 -4.1 -4.5 -0.4 -0.3 -0.2 -0.3 -0.8 -0.5 2 太原 1 0.6 0 -0.7 -0.9 -1.2 -0.3 -0.1 -0.4 -0.7 -0.2 -0.1 2 沈阳 -0.2 0 0 0.2 -0.3 -0.4 0.2 -0.3 0.2 0.1 -0.3 -0.2 2 长春 -3.5 -2.8 -2.9 -3.5 -2.8 -2.9 -0.2 0.1 -0.3 -0.4 0.2 -0.4 2 福州 -3 -2 -1.9 -2.2 -3.1 -3.3 0 -0.4 -0.6 -0.6 -0.8 -0.5 2 厦门 -1.3 -0.9 -1.4 -2.2 -3.1 -3 -0.5 -0.7 -0.4 -0.3 -0.5 0.1 2 郑州 -3.5 -3.3 -3.2 -3.5 -4.8 -5.7 -0.4 -0.6 -0.8 -0.6 -0.9 -0.4 2 南宁 -0.5 0.2 0.6 -0.1 -0.7 -1.6 0.3 -0.5 -0.6 -0.7 -0.2 -0.8 2 贵阳 -3.7 -3.3 -3.3 -3.1 -3.3 -3.4 -0.6 -0.4 -0.6 0.2 -0.3 -0.4 2 昆明 -5.4 -4.9 -4.8 -5.4 -5.8 -5.8 -0.3 -0.5 -0.9 -0.9 -0.6 -0.3 2 呼和浩特 -5.5 -5.3 -4.6 -4.2 -4 -4.1 -0.2 -0.3 -0.1 -0.2 -0.5 -0.7 2 南京 -1.3 -1.9 -2 -1.9 -2.5 -3.5 -0.6 -0.6 -0.7 0.2 0 -0.4 2 杭州 2.6 3.6 4 3 2.2 2.4 0.4 0.3 0.1 -0.2 -0.3 -0.3 2 宁波 -0.7 -0.8 -0.1 -0.5 -1 -1.6 -0.4 -0.7 -0.4 -0.1 -0.1 -0.2 2 合肥 -0.8 -0.1 0.4 1.3 1.5 1.6 0.2 0 0.1 0.3 0 0.1 2 南昌 -4.8 -4.2 -4.1 -4.3 -4.5 -4.8 -0.3 -0.7 -0.4 -0.3 -0.4 -0.5 2 济南 -3.7 -2.4 -2.4 -2.6 -2.6 -2.8 -0.6 -0.4 -0.7 -0.4 -0.2 -0.4 2 青岛 -1.5 -1.3 -1.1 -1.1 -1.8 -2.5 -0.3 -0.5 -0.4 -0.2 -0.5 -0.6 2 长沙 -1.9 -1.6 -1.3 -1.6 -2.1 -2.3 -0.3 -0.4 -0.6 -0.8 -0.4 -0.3 2 海口 -4.5 -4.9 -4.4 -4.8 -4.9 -5.2 0 -1 -0.3 -0.7 -0.6 -0.1 2 三亚 -0.8 0.1 -0.1 -0.2 -0.6 -0.9 -0.3 0 -0.5 -0.5 0.1 0 2 重庆 -2.4 -2.2 -2.6 -2.9 -2.9 -3.5 -0.7 -0.4 -0.6 0.1 -0.3 -0.2 2 成都 1 1.3 0.7 -0.5 -1.8 -3.1 -0.2 -0.6 -1 -0.7 -0.7 -0.6 2 西安 -4.7 -5 -5.2 -5.4 -5.6 -5.6 -0.6 -0.9 -0.8 -0.4 -0.5 -0.7 2 西宁 -3.8 -3.7 -3.6 -3.5 -3.1 -3.1 0.1 -0.3 -0.6 -0.5 -0.3 -0.3 2 银川 -2.8 -3.2 -3.5 -3.3 -3.5 -3.8 -0.2 -0.6 -0.4 0 -0.2 -0.3 2 乌鲁木齐 0.6 0.6 0.9 0.8 0.6 0.5 0.1 -0.2 0.2 -0.1 -0.2 -0.4 全国70城 -3.0 -2.7 -2.6 -2.8 -3.0 -3.3 -0.3 -0.4 -0.5 -0.4 -0.4 -0.4 上涨城市数 5 8 7 5 5 4 9 5 6 8 6 5 持平城市数 0 1 2 1 0 1 4 2 0 3 6 3 下跌城市数 65 61 61 64 65 65 57 63 64 59 58 62 资料来源：Wind,国盛证券研究所(城市数量统计范围为样本 70 城) 图表3：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 城市能级 城市 二手住宅价格指数同比 二手住宅价格指数环比 25M8 25M9 25M10 25M11 25M12 26M1 6月走势 25M8 25M9 25M10 25M11 25M12 26M1 6月走势 1 北京 -3.1 -2.7 -4.7 -6.8 -8.5 -8.7 -1.2 -0.9 -1.1 -1.3 -1.3 -0.2 1 上海 -2.6 -2.4 -3.4 -4.6 -6.1 -6.8 -1 -1 -0.9 -0.8 -0.6 -0.4 1 广州 -6.2 -6 -6.4 -7.2 -7.8 -8.3 -0.9 -0.8 -0.9 -1.2 -1 -0.7 1 深圳 -1.9 -1.7 -3.3 -4.8 -5.4 -6.5 -0.8 -1 -0.9 -1 -0.6 -0.6 2 天津 -3 -3.2 -3.4 -4.3 -5.3 -5.9 -0.4 -0.6 -0.5 -0.7 -0.9 -0.7 2 石家庄 -5.1 -5 -4.9 -5.2 -5.4 -5.3 -0.6 -0.7 -0.5 -0.6 -0.7 -0.2 2 大连 -6.1 -5.7 -5.2 -5 -5.4 -5.5 -0.6 -0.7 -0.5 -0.2 -0.7 -0.4 2 哈尔滨 -6.3 -5.8 -5.6 -5.4 -5.5 -5 -0.4 -0.2 -0.5 -0.6 -0.6 -0.2 2 武汉 -5.8 -6.3 -6.9 -7.7 -9 -9.2 -0.9 -0.9 -0.7 -1 -1.2 -0.6 2 兰州 -5.5 -5.7 -4.7 -5.1 -5.5 -5.7 -0.6 -0.7 -0.3 -0.6 -0.6 -0.7 2 太原 -4.3 -4.6 -4.1 -4.6 -4.8 -4.9 -0.2 -0.5 -0.3 -0.8 -0.4 -0.6 2 沈阳 -4.3 -3.8 -3.9 -3.9 -3.7 -3.4 -0.4 -0.6 -0.2 -0.1 -0.2 0 2 长春 -5.5 -5.2 -5.2 -5.4 -4.8 -4.6 0.1 -0.4 -0.6 -0.3 -0.2 -0.2 2 福州 -5.7 -5.3 -5.7 -6 -6.2 -6.3 -0.5 -0.7 -0.5 -0.7 -0.6 -0.6 2 厦门 -4.6 -4 -5.1 -6.4 -7.6 -7.8 -0.9 -1.1 -1 -1 -0.9 -0.2 2 郑州 -8.3 -8.2 -8.2 -8.4 -8.8 -8.9 -0.9 -1 -0.8 -0.7 -0.8 -0.7 2 南宁 -6.4 -5.9 -5.5 -5.8 -6.2 -6.4 -0.4 -0.7 -0.5 -0.8 -0.9 -0.7 2 贵阳 -4.7 -4.9 -4.9 -4.8 -5 -5.2 -0.4 -0.6 -0.5 -0.3 -0.5 -0.5 2 昆明 -7.4 -7.2 -6.9 -7.1 -7.4 -7.2 -0.5 -0.7 -0.6 -0.8 -0.9 -0.6 2 呼和浩特 -8.1 -7.4 -6.8 -6.3 -5.9 -5.6 -0.3 -0.4 -0.5 -0.6 -0.6 -0.5 2 南京 -6.2 -5.9 -6.4 -7.3 -8.4 -8.6 -0.7 -0.8 -0.9 -1 -1.2 -0.2 2 杭州 -2.1 -1.3 -2.4 -4.1 -4.3 -4.2 -0.1 -0.7 -0.3 -0.9 -0.4 -0.3 2 宁波 -5.1 -5.3 -6 -6.3 -6.4 -6.9 -0.9 -1 -0.9 -0.3 -0.6 -0.3 2 合肥 -7.2 -6.5 -6.5 -7 -7.3 -7.5 -0.9 -0.5 -0.7 -0.9 -0.8 -0.6 2 南昌 -6.5 -5.3 -6.2 -6.5 -6.6 -6.9 -0.9 -0.3 -1.1 -0.8 -0.5 -1 2 济南 -4.7 -4.8 -4.6 -4.4 -5.1 -5.4 -0.6 -0.7 -0.6 -0.5 -0.9 -0.2 2 青岛 -5 -4.5 -4.7 -5 -5.6 -6.4 -1 -0.6 -0.8 -0.6 -0.9 -0.8 2 长沙 -6.7 -6.6 -7 -7.1 -7.7 -8.2 -0.8 -0.8 -1 -0.5 -0.7 -0.8 2 海口 -3.2 -3.4 -3.5 -4.5 -5.8 -6.1 -0.7 -0.8 -0.6 -1 -1.1 -0.7 2 三亚 -6.7 -5.8 -6 -6.6 -6.7 -7 -0.4 -0.8 -1.1 -1.2 -0.7 -0.6 2 重庆 -3.6 -3.4 -4.6 -5.3 -6 -6.1 -0.8 -0.9 -0.8 -0.4 -1 -0.5 2 成都 -0.4 -0.3 -1.5 -3.1 -4.5 -5 -0.7 -0.6 -0.8 -0.9 -1.1 -0.4 2 西安 -7 -7.4 -7.4 -8.2 -9 -9.4 -1.1 -1.2 -1 -1.1 -1.1 -0.8 2 西宁 -3.7 -3.3 -3 -2.5 -1.8 -1.9 -0.2 -0.1 -0.1 -0.3 -0.2 -0.4 2 银川 -4.6 -4.8 -5.3 -5.9 -6.5 -7 -0.5 -0.5 -0.7 -1 -0.8 -0.7 2 乌鲁木齐 -4.7 -4.4 -4.3 -4.3 -4.5 -4.8 -0.2 -0.6 -0.4 -0.3 -0.7 -0.5 全国70城 -5.5 -5.2 -5.4 -5.7 -6.1 -6.2 -0.6 -0.6 -0.7 -0.7 -0.7 -0.5 上涨城市数 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 2 持平城市数 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 下跌城市数 70 70 70 70 70 70 69 70 70 70 70 67 资料来源：Wind,国盛证券研究所(城市数量统计范围为样本 70 城) # 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为 $-0.7\%$ ，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。本周上涨个股共43支，较上周减少30支，下跌股数为68支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为绵石投资、高新发展、万方发展、京蓝科技、京能置业，涨幅分别为 $27.6\%$ 、 $17.3\%$ 、 $16.3\%$ 、 $15.9\%$ 、 $14.4\%$ 。跌幅前五为乾景园林、皇庭国际、城投控股、卧龙地产、财信发展，跌幅分别为 $-14.5\%$ 、 $-10.1\%$ 、 $-6.4\%$ 、 $-6.1\%$ 、 $-5.9\%$ 本周重点40家A/H房企中共计上涨7支，较上周减少14支，涨幅位居前五的为融信中国、龙光地产、万科A、融创中国、美的置业，涨幅分别为 $3.8\%$ 、 $3.7\%$ 、 $3.3\%$ 、 $1.6\%$ 、 $0.7\%$ 。跌幅前五为世茂集团、中国奥园、我爱我家、旭辉控股集团、中梁控股，跌幅分别为 $-17.7\%$ 、 $-9.1\%$ 、 $-8.5\%$ 、 $-8.2\%$ 、 $-6.8\%$ 。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周各交易日指数表现 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：近52周地产板块表现 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 000609.SZ 绵石投资 27.6% 28.3% 8.23 10.50 000628.SZ 高新发展 17.3% 18.0% 47.84 56.10 000638.SZ 万方发展 16.3% 17.0% 1.90 2.21 000711.SZ 京蓝科技 15.9% 16.6% 2.71 3.14 600791.SH 京能置业 14.4% 15.1% 6.37 7.29 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 603778.SH 乾景园林 -14.5% -13.8% 16.15 13.81 000056.SZ 皇庭国际 -10.1% -9.4% 2.28 2.05 600649.SH 城投控股 -6.4% -5.7% 5.48 5.13 600173.SH 卧龙地产 -6.1% -5.4% 8.84 8.30 000838.SZ 财信发展 -5.9% -5.2% 2.73 2.57 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表10：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 3301.HK 融信中国 3.8% 4.4% 0.13 0.14 3380.HK 龙光地产 3.7% 4.4% 1.34 1.39 000002.SZ 万科A 3.3% 4.0% 4.81 4.97 1918.HK 融创中国 1.6% 2.3% 1.22 1.24 3990.HK 美的置业 0.7% 1.4% 4.06 4.09 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表11：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 0813.HK 世茂集团 -17.7% -17.0% 0.25 0.21 3883.HK 中国奥园 -9.1% -8.4% 0.09 0.08 000560.SZ 我爱我家 -8.5% -7.8% 3.55 3.25 0884.HK 旭辉控股集团 -8.2% -7.5% 0.09 0.08 2772.HK 中梁控股 -6.8% -6.1% 0.06 0.06 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 3.重点城市新房二手房成交跟踪 # 3.1新房成交（商品住宅口径） 以下是按照常规日历周统计的成交情况。本周30个城市新房成交面积为113.2万平方米，环比下降 $14.2\%$ ，同比提升 $146.3\%$ ，其中样本一线城市的新房成交面积为31.4万方，环比 $-25.0\%$ ，同比 $+222.2\%$ ；样本二线城市为59.5万方，环比 $-3.3\%$ ，同比 $+180.1\%$ ；样本三线城市为22.2万方，环比 $-21.8\%$ ，同比 $+48.7\%$ 。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2月累计新房成交面积方面，样本30城共计226.4万方，同比 $38.3\%$ ；一线城市为66.6万方，同比 $101.2\%$ ；二线城市为111.4万方，同比 $39.8\%$ ；三线城市为48.3万方，同比 $-5.0\%$ 。从今年累计6周新房成交面积同比看，样本30城共计736.7万方，同比 $-28.3\%$ ；一线城市为224.9万方，同比 $-18.1\%$ ；二线城市为350.7万方，同比 $-27.1\%$ ；三线城市为161.1万方，同比 $-40.7\%$ 。其中一线城市中，北京（ $-16.2\%$ ）、上海（ $-2.3\%$ ）、广州（ $-19.4\%$ ）、深圳（ $-51.1\%$ ）。 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表17：样本30城新房成交面积数据跟踪 城市能级 城市 本周成交 (万方) 环比 同比 当月累计成交 (万方) 当月累计 同比 今年6周累计成 交(万方) 6周累 计同比 1 北京 5.4 -18.5% 198.8% 10.8 55.5% 40.1 1 上海 13.2 -33.2% 171.7% 31.6 131.8% 98.6 1 广州 9.3 -17.1% 381.2% 17.5 133.0% 62.5 1 深圳 3.5 -17.4% 205.8% 6.8 34.3% 23.8 2 杭州 3.8 -29.7% 282.6% 9.0 77.6% 32.2 2 武汉 7.8 -13.7% 116.7% 15.3 -3.4% 54.3 2 宁波 2.2 -15.7% 220.1% 4.5 91.4% 13.1 2 成都 14.2 -24.3% 39.1% 32.5 4.3% 98.1 2 青岛 14.3 76.1% 955.5% 21.4 296.3% 57.4 2 苏州 3.5 -26.2% 174.6% 7.8 78.8% 24.5 2 济南 9.7 41.7% 382.3% 15.5 40.7% 49.3 2 厦门 2.2 -45.4% 2.2 81.1% 9.0 2 福州 1.8 -7.5% 63.4% 3.4 -0.2% 12.7 3 佛山 4.8 -41.6% 242.9% 11.9 133.7% 40.2 3 东莞 1.1 -45.3% 87.1% 2.8 14.5% 11.2 3 温州 0.1 -99.5% 0.3 3 惠州 1.5 4.8% 470.8% 2.8 92.0% 9.5 3 无锡 2.6 -16.1% 5.6 453.5% 16.4 3 扬州 3.3 96.9% 237.3% 4.9 62.4% 11.2 3 韶关 1.0 15.2% 49.5% 1.6 -21.2% 5.3 3 嘉兴 0.7 18.4% 1.4 -59.9% 7.5 3 泉州 0.5 154.8% 146.6% 0.7 -55.6% 2.2 3 江门 1.1 -20.1% 154.0% 2.3 59.5% 7.3 3 莆田 0.1 -60.5% -60.8% 0.4 -51.6% 1.0 3 肇庆 0.9 -58.8% 832.9% 2.6 418.1% 5.8 3 泰安 1.7 88.8% 1308.1% 2.5 299.9% 7.7 3 芜湖 2.5 -61.8% 12.8 3 宝鸡 2.5 -7.7% 249.0% 5.3 118.6% 15.0 3 海门 0.2 -28.3% 219.8% 0.4 20.0% 2.2 3 衢州 0.3 -18.1% 473.9% 0.6 185.8% 5.4 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周15个样本城市二手房成交面积合计148.2万方，环比下降 $27.5\%$ ，同比增长 $170.5\%$ 。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为61.7万方，环比 $-28.1\%$ ；样本二线城市为61.0万方，环比 $-28.5\%$ ；样本三线城市为25.5万方，环比 $-23.6\%$ 。年初至今累计二手房成交面积为1182.5万方，同比增长 $30.1\%$ ；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为502.9万方，同比 $+23.5\%$ ；样本二线城市为480.8万方，同比 $+25.9\%$ ；样本三线城市为198.8万方，同比 $+66.0\%$ 。 图表18：近6月样本城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表19：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表20：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表21：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表22：样本15城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 资料来源：Wind,国盛证券研究所(上海自 2023 年 9 月开始披露数据,往前时间样本总和存在低估) 图表23：样本15城二手房成交面积数据跟踪 城市能级 城市 本周成交 (万方) 环比 同比 当月累计成交 (万方) 当月累计 同比 今年6周累计成 交(万方) 6周累计 同比 1 北京 23.1 -25.5% 315.8% 50.3 68.9% 184.7 24.8% 1 上海 32.2 -27.1% 281.0% 66.5 89.6% 248.1 22.5% 1 深圳 6.4 -39.8% 111.4% 16.5 40.6% 70.1 23.4% 2 杭州 5.1 -42.2% 244.7% 12.1 73.7% 47.8 10.6% 2 成都 30.2 -30.2% 42.5% 73.0 27.2% 246.7 17.3% 2 苏州 12.7 -18.9% 246.4% 28.1 128.3% 84.8 21.2% 2 厦门 4.6 -13.0% 9.5 317.9% 32.9 136.8% 2 青岛 8.4 -31.3% 154.9% 19.9 102.5% 68.6 54.3% 3 东莞 4.2 -47.0% 112.9% 11.8 99.8% 44.9 39.4% 3 扬州 3.3 -9.6% 119.4% 6.9 48.9% 27.1 90.0% 3 佛山 11.6 -23.3% 296.9% 24.3 118.7% 89.4 65.5% 3 江门 1.9 -14.5% 138.0% 4.0 103.4% 12.2 48.3% 3 衢州 1.2 -8.2% 277.1% 2.6 107.5% 7.9 49.7% 3 平凉 2.6 17.0% 663.4% 4.8 347.4% 12.6 336.4% 3 渭南 0.8 -23.5% 184.5% 1.8 106.0% 4.8 62.7% 资料来源：Wind，国盛证券研究所（上海为商品房，其余样本城市均为商品住宅） # 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.9-2.15）共发行房企信用债8只，环比减少8只；发行规模共计81.49亿元，环比减少58.76亿元，总偿还量9.75亿元，环比减少27.56亿元，净融资额为71.74亿元，环比减少31.2亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（ $55.6\%$ ）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（ $63.2\%$ ）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（ $57.7\%$ ）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表27：本周房企债券发行以期限划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中26中华企业MTN0013年期中期票据（-107bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表28：本周房企融资汇总（2.9-2.15） 公告日期 债券简称 类型 规模 (亿元) 期限(年) 利率 (%) 可比债券 发行时间 可比债券 利率(%) 利率差 (%) 2026/2/12 26 中华企业 MTN001 中期票据 22.00 3 2.75 2023/2/23 3.82 -1.07 2026/2/11 新黄浦 01 资产支持证券 11.9 63.7123 —— —— —— —— 2026/2/11 26 中交房产 MTN001 中期票据 10.0 2 3.55 2025/8/18 2.64 0.91 2026/2/11 26 港城开发 MTN001 中期票据 14.5 5 2.13 —— —— —— 2026/2/11 26 京电子城 SCP001 短期融资券 2.2 0.4932 2.10 2025/8/18 2.19 -0.09 2026/2/10 26 台城 01 公司债 5.9 5 1.95 —— —— —— 2026/2/9 26 金桥一 公司债 10.0 3 1.85 2025/12/5 1.95 -0.10 2026/2/9 26 苏州高新 MTN002 中期票据 5.0 3 1.74 2026/1/8 2.07 -0.33 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 5.本周政策回顾 图表29：中央政策及消息（2.8-2.14） 相关来源/文件 新闻要点 央行 证券时报 中国人民银行最新数据显示，1月个人住房新发放贷款加权平均利率为3.1%，与上年同期基本持平。 央行 证券时报 央行发布2025年第四季度中国货币政策执行报告，其中提出，着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。 自然资源部 新华网 2月3日，自然资源部明确要求各地需优化企业购置不动产转移登记流程，确保“高效办成一件事”。2026年底前，全国市县将实现涉企登记缴税业务“一窗办理、集成服务”，大幅提升效率。地级以上城市将推行贷款审批、抵押登记和转移登记一站式办理，线上线下服务全面升级。 资料来源：证券时报，新华网，国盛证券研究所 图表30：地方性政策及消息（2.8-2.14） 地区 政策分类 相关来源/文件 新闻要点 上海 城市更新、其他 上海市人民政府 2月9日，上海市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议。会议指出，推动上海城市更新，要聚焦宜居安居，加力推进城中村改造和旧住房成套改造，做好“两旧一村”改造的后半篇文章。聚焦功能提升，激活城市存量资源潜力，抓好商办楼宇改造提升，加强低效产业用地盘活，提升“一江一河一带”品质。聚焦建章立制，加强规划引领和政策支撑，推动企业市民多元参与。 江苏 保障房、城市更新、房企融资、收储收地、其他 中房网 江苏召开房地产从业人员座谈会，研究稳定提振房地产市场政策举措。会上强调：1、要因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造等盘活利用存量用地，推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措提质增效，稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房等。2、坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”，有效激发和保障不同群体住房需求。3、实施住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动，有序推动“好房子”建设和“好物业”培育。4、支持房地产企业合理融资需求，推动房地产市场平稳健康发展。 福建 城市更新、其他 中房网 福建省委、省政府发布关于推动城市高质量发展的实施意见。其中提出，系统推进“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系。实施房屋品质提升工程，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。构建住宅建筑现代化产业体系。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城鎮老旧小区改造。实施物业服务质量提升行动。 重庆 认贷判定放松、公积金放松、购房补贴、其他 中房网 重庆发布22条稳定房地产市场新政：1、在优化住房供给上，全产业链支持“好房子”建设。2、购房成本方面，中心城区多子女家庭购房，二孩家庭补贴2万元、三孩家庭补贴3万元；首次购房居民可享新购住房成交总金额0.5%补贴，符合条件的人才可获购房房票补贴。公积金贷款政策进一步优化，缴存人家庭新购住房时，拟购住房所在区县有住房的可核减一套住房认定套数。住房信贷支持力度加大，拟购住房所在区县无成套住房的，不论过往贷款记录均按首套房贷政策执行。3、为满足换房需求，政策积极鼓励“卖旧买新”。4、全面推行存量房网签及交易资金全监管，推广二手房公积金贷款“带押过户”。引导房企稳价销售，规范二手房挂牌价格，加强舆情引导与网络环境整治。 广东 其他 中房网 《广东省2026年大规模设备更新和消费品以旧换新工作方案》提出，将老旧小区加装电梯、养老机构、消防救援设施、检验检测等领域设备更新纳入支持范围。优化申报条件和审核流程，进一步降低申报设备更新项目的投资额门槛，加大对中小企业设备更新的支持力度，扩大政策惠及面。加强项目谋划和申报辅导，严格项目筛选审核把关，持续提高项目质量。 甘肃 公积金放松 央广网 1、提高住房公积金贷款的基础额度。单身缴存人申请公积金贷款，最高可贷额度调整为70万元；已婚缴存人家庭最高可贷额度调整为90万元。2、持有A、B、C类人才卡的缴存人，其贷款最高额度可在中心公布的普通最高额度基础上上浮20%；持有D类人才卡的缴存人，贷款最高额度可在中心公布的普通最高额度基础上上浮10%。3、在兰州市域内（含兰州新区）就业，且毕业未超过3年的全日制中专及以上学历毕业生，在购买本市自住住房申请公积金贷款时，将享受特殊政策：核定贷款额度不再与个人缴存余额、缴存余额系数及缴存时间系数挂钩。符合条件的单身毕业生最高可贷70万元，已婚毕业生家庭最高可贷90万元。 资料来源：上海市人民政府网,央广网,中房网等,国盛证券研究所 # 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 # 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 # 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 # 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10% 之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 # 国盛证券研究所 # 北京 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层 邮编：100077 邮箱：gsresearch@gszq.com # 南昌 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦 邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱：gsresearch@gszq.com 地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋 邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com # 深圳 地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼 邮编：518033 邮箱：gsresearch@gszq.com