20240604-国盛证券-房地产开发行业专题研究_2023财报解析_行业盈利能力弱化_头部房企逐步与行业拉开差距_20页_850kb

房地产行业2023年财报总结：盈利能力弱化，头部房企领先优势扩大

一、行业整体表现

2023年房地产行业盈利能力显著下滑，整体亏损。174家房企实现营收58.7万亿元，同比增长13%，但利润总额、净利润及归母净利润同比分别下降328%、1120%和34137%，首次出现板块级别亏损。

• 毛利率：整体毛利率为16.8%，同比下降23.5个百分点，归母净利润率为-10%，同比下降103个百分点。
• 营收分化：头部国央企营收同比增长75%，民企同比下降99%；销售总额同比下滑17.7%，民企降幅达192%。

二、头部企业优势

头部15家房企中，国央企整体营收、净利润表现相对稳健，毛利率均值为16.3%，虽较上年明显下滑，但核心城市布局房企仍保持毛利率优势，受益于高价地结算周期结束带来的影响。

• 资产减值加剧：头部国央企计提资产减值规模达2839亿元，占净利润比例升至222%；民企占利润比例高达737%，减值是利润下滑主因。
• 归母净利润：国央企同比下滑168%，民企同比降幅高达520%，民企利润表现更弱。

三、行业趋势与展望

1. 销售与融资分化：国央企融资渠道相对畅通，有息负债同比微降0.5%；民企融资收缩明显，有息负债规模同比减少15.1%。
2. 政策影响：2024年部分城市恢复“融资协调机制”，房企融资环境边际改善，但民企悲观情绪短期内难以扭转。
3. 市场结构：核心城市聚焦房企抗压能力更强，毛利率水平更具优势，有望率先企稳修复。

四、核心结论

房地产行业进入深度调整期，头部国央企凭借稳健经营和资产出清，保持盈利能力与营收韧性，民企则面临严峻挑战。未来行业将延续去杠杆趋势，核心城市布局房企竞争力更优。