20141125-安信国际证券-房地产行业周报_降息周期开启_地产龙头显着受益_14页_1mb

行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了降息周期对房地产行业的积极影响，指出降息对房地产需求端和供给端均具有显著的推动作用。降息不仅提升了购房者的购买力，也降低了地产企业的融资成本，同时释放了政策宽松的信号，对行业基本面产生正面影响。报告还提供了房地产行业近期的表现数据、库存情况及公司动态，为投资者提供了参考依据。

主要观点

1.1 需求端：直接提升购房者购买力

• 降息影响：降息直接提升了购房者的购买力，并改善了其对后市房价的预期。
• 房贷荒原因：房贷利率的上升是“房贷荒”的核心原因，主要是由于银行负债端边际成本的快速上升。
• 利率变化：本次降息后，银行负债端成本并未明显下降，但预计未来央行将继续下调基准利率，从而推动市场化利率下行。
• 按揭贷款影响：降息使30年期100万按揭贷款月还款额由6354元降至6092元，降幅为4.11%；若按揭利率降至85折，则月供降至5508元，降幅达13.31%。

1.2 供给端：融资成本下降显著

• 高杠杆行业：房地产行业是典型的高杠杆行业，降息直接降低其融资成本。
• 销售回款下降：房地产企业持续加杠杆，今年前10月销售回款同比下降9.2%，占房地产开发资金来源的比重下降。
• 资产负债率上升：截至三季度，144家地产企业剔除预收款的资产负债率为52.73%，较年初上升0.48个百分点，显示行业仍在加杠杆过程中。

1.3 地产股在降息周期中具有超额收益

• 历史经验：降息对房地产成交有显著刺激作用，此前两轮降息周期中，住宅成交量快速回升，房价在3-6个月后触底反弹。
• 地产股表现：从历史数据来看，地产股在降息周期中通常具有超额收益，如2008年降息后地产指数在1个月、3个月和6个月内的绝对收益分别为4.3%、24.8%和46.5%，相对上证综指分别为8.2%、25.4%和38.1%。
• 当前周期表现：本次降息周期中，地产股表现优于大盘，平均上涨2.5%，高于大市1.7%的涨幅。

关键信息

2.1 行业动态

• 住宅成交面积：本周住宅成交面积为565.2万平方米，环比增长5.0%，同比增长1.6%。
• 城市表现：一线城市成交涨幅较大，环比和同比均为正；三线城市同比略有下降。
• 二手房市场：本周16个城市二手房成交面积121.5万平方米，环比增长13.6%，同比下降1.1%。
• 库存情况：24个城市一手房可售套数为159.0万套，去化周期为13.0个月，较去年同期增加4.1个月。
• 城市库存变化：一线城市去化周期7.1个月，二线城市12.8个月，三线城市24.8个月，均较去年同期有所增加。

2.2 公司动态

• 世茂APM项目：世茂在南昌推出首个创新城市综合体项目，定位为24小时时尚生活场，整合商务与居住功能。
• 中国海外发展：中国海外旗下商业面积超600万平米，计划向纽约、伦敦等海外市场扩展。
• 佳能与SOHO中国合作：双方启动战略联盟，佳能智能设备入驻SOHO办公空间，提升办公体验。

股份表现及估值

本周表现

• 整体表现：84个房地产股份平均上涨2.5%，高于大市1.7%的涨幅。
• 内房股表现：内房股平均上涨3.4%，表现优于其他板块。
• 最佳表现：招商局置地、万科、华润置地等股份涨幅领先。
• 最差表现：人和商业、中国水务地产集团、五洲国际等股份表现不佳。

股价变动数据

估值与盈利预测

投资建议

• 投资评级：维持行业“跑赢大市”。
• 推荐个股：万科、中海外、金隅股份、方兴地产、保利地产、华夏幸福。
• 配置建议：推荐低估值龙头及一线城市高弹性品种，以捕捉降息带来的市场机会。
• 关注政策：政策宽松对地产股的推动作用明显，未来仍有望受益于利率下降。

总结

降息周期开启，对房地产行业产生积极影响，主要体现在需求端和供给端的双重刺激。降息提升了购房者的购买力，同时降低了地产企业的融资成本。历史数据显示，地产股在降息周期中往往具有超额收益，因此当前是布局地产板块的良好时机。此外，行业整体表现优于大盘，部分龙头股和一线城市的高弹性品种值得关注。