20180907-申万宏源-房地产行业综述_地产板块高业绩增速_整体拿地力度逐步减弱_25页_1mb

2018年房地产行业上半年发展总结

核心内容

2018年上半年，中国房地产行业呈现以下主要特点：

• 业绩增速高于营收增速：房地产板块整体归母净利润增速达39.8%，营业收入增速为24.9%，显示出行业盈利能力的显著提升。
• 龙头房企表现突出：龙头房企（如万科A、保利地产、招商蛇口）在销售、利润、ROE等方面均优于中型房企及行业整体。
• 估值回归历史低位：2018Q2房地产板块PE估值降至14.4倍，接近2014Q1的历史低位，而龙头房企PB为2.5倍，高于行业整体。
• 现金流压力分化：龙头房企现金流净流出，主要为补库存；中型房企现金流为负增长，但流出量减少，整体行业现金流为净流入。
• 政策调控持续加码：中央和地方政府继续推进“房住不炒”政策，调控范围扩大，影响销售和拿地行为。
• 融资环境边际改善：房企融资结构有所调整，债务融资增加，销售回款、按揭贷款等渠道资金同比增速回升。

主要观点

1. 板块估值与盈利表现

• 房地产板块整体PE估值在2018Q2降至历史底部，而龙头房企PB仍高于板块整体，反映其资产质量和使用效率更高。
• 板块整体归母净利润增速创新高，主要受益于盈利水平和杠杆率的提升。
• 龙头房企的ROE显著高于行业平均水平，盈利能力和资产效率优势明显。

2. 销售与拿地情况

• 销售表现依然强劲，TOP100房企1-8月销售规模达6.1万亿元，同比增长40.9%。
• 重点房企销售增速分化，招商蛇口、保利地产、新城控股等表现亮眼，而金地集团增速下滑。
• 房企拿地力度整体减弱，但龙头房企仍保持较高扩张速度，中型房企资金紧张，扩张节奏放缓。
• 二线城市成交面积占比提升，三线城市土地供应增加，但库存维持低位。

3. 融资与现金流

• 融资方面，2018上半年以ABS为主，下半年公司债、票据等融资工具有所增加。
• 板块整体为现金净流入，但低于2017H1水平。龙头房企因扩张需要，经营现金流净流出。
• 中型房企投资与筹资活动现金流缩减，经营现金流仍为负增长，但流出量减少。
• 房企资金压力依然较高，但较Q1有所改善。

关键信息

财务表现

• 净利润与ROE：2018H1板块整体归母净利润增速达39.8%，龙头房企ROE为8.0%，中型房企为6.6%，板块整体为6.3%。
• 净利率：板块整体净利率提升至13.0%，龙头房企为12.2%，中型房企为13.3%。
• 毛利率：板块整体毛利率达36.0%，龙头房企为35.7%，中型房企为35.8%。
• 三费率：板块整体三费率提升至10.2%，龙头房企为8.7%，中型房企为12.5%。
• 净负债率：板块整体净负债率为99.8%，龙头房企为61.7%，中型房企为132.9%。

销售与拿地

• 销售数据：重点房企销售数据依然亮眼，招商蛇口、保利地产、新城控股等增速领先。
• 拿地支出：重点房企10家买地支出约6970亿元，同比增长39%。
• 土地支出占比：土地支出/合同销售额从2017H1的43%降至2018H1的39%。
• 土地成交价格：2018年土地成交价款同比增幅达20.3%，溢价率回落明显。

融资与现金流

• 融资结构：2018年上半年融资以股权和债权为主，下半年公司债、票据等融资方式增加。
• 现金流情况：板块整体为现金净流入，但低于2017H1水平；龙头房企经营现金流净流出，中型房企现金流为负增长但流出量减少。

投资建议

• 推荐房企：一线龙头房企（如保利地产、招商蛇口、万科A）和二线中型房企（如新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展）。
• 关注企业：光大嘉宝、世联行，因其受益于租售并举政策的持续落地。
• 政策影响：房产税预期加强，租售并举政策推动行业发展，重点关注相关企业。

行业展望

• 销售趋势：预计下半年销售去化会有所下降，部分房企可能放缓拿地节奏。
• 开发投资：全国房地产开发投资持续高位，新开工面积加速上扬，显示行业韧性。
• 资金压力：行业整体资金压力较高，但融资环境有所改善，未来流动性提升有望提振长期投资。

图表摘要

• 图1：房地产板块估值下滑至历史底部。
• 图2：龙头房企市净率高于行业整体。
• 图3：板块整体归母净利润增速大幅上行。
• 图4：营业收入增速上行，中型房企增幅最大。
• 图5：板块整体归母净利率提升至11.8%。
• 图6：税金及附加比率进入稳定区间。
• 图7：房地产板块预收账款为营业收入的3.4倍，龙头房企为4.7倍。
• 图8：龙头房企预收账款增幅高于中型房企。
• 图9：合作开发项目成为新趋势，龙头房企少数股东权益占比最高。
• 图10：少数股东损益占比预计继续提升。
• 图11：中型房企投资收益占比最高。
• 图12：中型房企长期股权投资占比为4.5%。
• 图13：板块整体ROE回升。
• 图14：盈利水平提升，龙头房企归母净利率为12.2%。
• 图15：板块整体总资产周转率走平。
• 图16：板块整体杠杆率上行，龙头房企加杠杆幅度较大。
• 图17：板块整体毛利率提升至36.0%。
• 图18：板块整体三费率提升至10.2%。
• 图19：板块整体存货周转率持平。
• 图20：板块整体经营性应收账款周转率下降。
• 图21：板块整体净负债率提升至99.8%。
• 图22：板块整体资产负债率上升至78.7%。
• 图23：板块整体为现金净流入，但低于2017H1。
• 图24：板块整体经营活动现金流出增加。
• 图25：龙头房企筹资与投资活动大幅增加。
• 图26：中型房企投资、筹资活动规模缩减。
• 图27：中型房企经营现金流负增长，但好于板块整体。
• 图28：板块整体经营现金流负增长。
• 图29：板块与龙头现金回款增速回升。
• 图30：龙头房企短期借款/长期借款比值较低。
• 图31：销售金额集中度跳升。
• 图32：Top10房企拿地面积集中度提升。
• 图33：2018年溢价率回落明显。
• 图34：二线城市成交面积占比提升。
• 图35：融资情况有所好转。
• 图36：新建商品房销售额同比增速。
• 图37：新建商品房销售面积同比增速。
• 图38：新建商品住宅销售额同比增速。
• 图39：新建商品住宅销售面积同比增速。
• 图40：30城新房成交量同比下滑。
• 图41：30城新房成交量按城市类别划分。
• 图42：商品房销售面积增速按东中西部地区划分。
• 图43：30城新房销售增速按城市类别划分。
• 图44：70城新建商品住宅价格指数环比上涨。
• 图45：70城二手住宅价格指数环比上涨。
• 图46：70城新建商品住宅价格指数环比按城市划分。
• 图47：70城二手住宅价格指数环比按城市划分。
• 图48：70城新建商品住宅价格指数同比按城市划分。
• 图49：70城二手住宅价格指数同比按城市划分。
• 图50：全国平均去化周期基本稳定。
• 图51：非三大城市圈库存去化周期稳定在18个月左右。
• 图52：房地产开发投资同比增速。
• 图53：新开工面积同比增速。
• 图54：土地购置面积同比增速。
• 图55：土地成交价款同比增速。
• 图56：土地购置面积同比增速按城市类别划分。
• 图57：房地产行业到位资金分类别同比增速。
• 图58：开发投资额/房地产行业到位资金比值升至0.70。

表格摘要

• 表1：重点公司销售增速放缓。
• 表2：核心开发商土地购置占比处于高位。
• 表3：核心开发商合约销售数据及土地购置。
• 表4：核心开发商土地并购占比下降。
• 表5：核心开发商融资情况。
• 表6：房地产行业重点公司估值表。