20220330-西南证券-碧桂园服务-06098.HK-2021年年报点评_内生外拓双轮驱动_增值服务高速增长_6页_1mb

公司总结：内生外拓双轮驱动，增值服务高速增长

核心内容

2021年，公司实现营业收入288.4亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.3亿元，同比增长50.2%。公司通过内生增长与外拓策略，推动业务快速发展，同时在增值服务领域取得显著成果。

主要观点

1. 经营业绩显著提升

• 公司2021年营收和净利润均实现大幅增长。
• 资产负债率下降至42.6%，较2020年的48.2%下降5.6个百分点。
• 毛利率下降3.3个百分点至30.7%，主要受政府取消社保减免政策、加大基础设施投入及低毛利率城市服务占比上升影响。

2. 物业管理服务规模快速增长

• 2021年物业管理服务收入达137.9亿元，同比增长60.3%。
• 合同面积为14.4亿平方米，同比增长75%；在管面积为7.7亿平方米，同比增长103%。
• 第三方开发商贡献储备面积占比提升至93%，第三方在管面积达4.2亿平方米，占比从27%升至55%。
• 一二线城市在管面积达3.6亿平方米，占比从40%升至47%。
• 公司招标中标率超50%，远高于行业平均水平，体现出较强的品牌影响力。

3. 社区增值服务高速增长

• 社区增值服务收入达33.3亿元，同比增长92.2%。
• 公司围绕“商品到家”和“服务到家”构建本地生活服务平台，形成“终端+合伙人”的社区服务模式。
• “楼下系列”预计2022年开设突破千个点位。
• 社区传媒业务自营媒体点位突破50万，覆盖全国260多个城市，并通过“园点通”SaaS平台对外输出。
• 凤凰会APP累计注册用户达1,014万，月活跃用户225万，2021年平台消费用户首次破百万，同比增长51%，平台交易总额超21亿元。

4. 城市服务实现公司化运营

• 城市服务收入达45.3亿元，同比增长412%，占总收入的15.7%，较2020年提升10个百分点。
• 城市服务聚焦市政、空间运营、产业园区、校园、医院五大核心赛道，已推出包括城市智慧全域停车、产业园区运营服务等产品体系。
• 商业运营实现全业态发展，打造多元商业生态圈，截至2021年底服务项目超100个，建筑面积超500万平方米。

关键信息

财务预测

• 2022-2024年归母净利润复合增速预计为44.2%。
• 2022年预计营业收入402.52亿元，同比增长39%；2023年预计544.88亿元，同比增长35%；2024年预计703.67亿元，同比增长29%。
• 2022年归母净利润预计60.92亿元，同比增长51%；2023年预计86.63亿元，同比增长42%；2024年预计120.84亿元，同比增长39%。
• 每股收益（EPS）预计从2021年的1.20元增长至2024年的3.59元。

估值指标

• 2021年PE为31.71，2022年预计降至14.06，2023年进一步降至9.89，2024年降至7.09。
• 2021年PB为3.33，2022年降至1.91，2023年降至1.59，2024年降至1.28。

风险提示

• 竣工交付低于预期
• 销售及回款不及预期
• 多元拓展不及预期

投资建议

• 维持“买入”评级，预计未来6个月内个股相对恒生指数涨幅将超过20%。

财务数据概览

财务比率分析

结论

公司通过内生增长与外拓并举的双轮驱动模式，实现了经营业绩的快速增长，特别是在社区增值服务和城市服务领域表现突出。未来三年，公司盈利能力和估值有望持续优化，维持“买入”评级。然而，需关注竣工交付、销售回款及多元拓展等潜在风险。