20220330-国信证券-碧桂园服务-06098.HK-多元化发展初具规模_全面推进高质量增长_7页_553kb

碧桂园服务 (06098.HK) 总结

核心内容概述

碧桂园服务（06098.HK）在2021年实现了显著的业绩增长，营业收入和归母净利润分别同比增长84.9%和50.2%，展现出公司在房地产服务领域的强劲发展势头。公司通过多元化业务布局和并购扩张，提升了管理规模和市场覆盖，同时推进高质量增长战略。

主要观点与关键信息

业绩表现

• 营业收入：2021年实现288.4亿元，同比增长84.9%。
• 归母净利润：2021年实现40.3亿元，同比增长50.2%。
• 盈利预测：预计2022年和2023年归母净利润分别为59.3亿元和83.1亿元，对应EPS分别为1.76元和2.47元。

业务结构

• 物业管理服务：收入137.9亿元，同比增长60.3%，占总收入的47.8%。
• 社区增值服务：收入33.3亿元，同比增长92.2%，占总收入的11.5%。
• 非业主增值服务：收入26.8亿元，同比增长95.3%，占总收入的9.3%。
• “三供一业”业务：收入37.3亿元，同比增长38.2%，占总收入的12.9%。
• 城市服务：收入45.3亿元，同比增长412.3%，占总收入的15.7%。
• 商业运营服务：收入6.5亿元，占总收入的2.6%。

管理规模

• 在管面积：截至2021年末，公司管理面积为7.7亿平方米，合约面积为14.4亿平方米。
• 第三方在管面积：来自第三方的在管面积为4.2亿平方米，同比增长306.0%，占比达54.8%，较上年末提升27.4个百分点。
• 扩张原因：主要由于年内收购嘉宝服务、富良环球、邻里乐控股等较大物管公司。

毛利率变化

• 整体毛利率：2021年为30.7%，同比下降3.3个百分点。
• 各业务毛利率：
  • 物业管理服务：30.3%，下降4.3个百分点。
  • 社区增值服务：60.5%，下降4.6个百分点。
  • 非业主增值服务：40.9%，下降4.6个百分点。
  • “三供一业”业务：11.2%，上升3.5个百分点。
  • 城市服务：17.6%，下降14.9个百分点。
  • 商业运营服务：50.3%。

城市服务与商业运营

• 城市服务：业态结构多元化初具规模，覆盖市政公共、产业园区、企事业后勤、空间运营等领域，收入占比提升至15.7%。
• 商业运营服务：公司承租母公司商业物业并提供商管服务，布局超过60个城市，服务项目超过100个，形成“碧乐城”、“碧乐坊”、“碧乐时光”等品牌线。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 未来展望：公司多元化发展已初具规模，治理纪律良好，未来将聚焦自身内生能力推进高质量增长。

风险提示

• 地产开发下行：地产开发超预期下行可能影响公司整体业务。
• 管理面积增长不及预期：管理面积增长可能低于预期。
• 毛利率下行：毛利率可能进一步下降。
• 多元业务拓展不及预期：多元业务拓展可能未达预期。

财务指标预测

关键财务与估值指标

估值分析

• PE倍数：从2021年的21.2倍降至2024年的7.3倍。
• PB倍数：从2021年的2.4倍降至2024年的1.6倍。
• EV/EBITDA：从2021年的13.6倍降至2024年的8.1倍。

总结

碧桂园服务在2021年实现了收入和利润的大幅增长，业务结构日趋多元，管理规模持续扩大，特别是第三方在管面积显著增加。尽管整体毛利率有所承压，但公司通过并购和业务拓展，保持了稳健增长。投资建议维持“买入”评级，预计未来几年将实现持续的高质量增长。然而，需关注地产开发下行、管理面积增长、毛利率变化及多元业务拓展等潜在风险。