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中海物业集团（2669: HK）研究报告总结

核心内容

中海物业集团（2669: HK）是一家专注于中高端住宅项目社区服务的物业管理公司。报告发布于2018年3月23日，由分析师Kris Li撰写，研究助理Zoe Zhang协助。报告指出公司2017年业绩表现良好，尽管净利润增长低于预期，但公司通过加强成本控制实现了经营溢利的显著提升。同时，公司通过收购中信物业管理有限公司，进一步拓展其管理面积和地域覆盖。

主要观点

• 业绩表现：
  2017年公司实现总收入34亿港元，同比增长1.9%（经还原后的实际增长为7%），净利润同比增长29.1%至3.07亿港元，每股净利增长29.1%至0.093港元。公司全年派发股息达每股0.030港元，同比增长36%，股息分派率达32%。

• 财务预测：
  预计2018-2020年每股净利分别为0.13港元（同比增长34%）、0.15港元（同比增长19%）和0.17港元（同比增长14%）。公司目标价从3.15港元上调至3.5港元，对应2018年目标市盈率27倍，较原估值25倍有所提高。

• 业务拓展：
  2017年10月，公司以1.9亿人民币收购中信物业管理有限公司，新增管理面积2410万平米。截至2017年末，公司总合约管理面积达1.28亿平米，其中73%来自中海外，19%来自中信，其余8%来自第三方项目。

• 毛利率提升：
  公司预计2018-2020年毛利率将提升至25%-26%，主要受益于酬金制合同占比上升。2017年酬金制合同在物业管理服务收入中的占比为7.3%，管理面积占比达40%，远高于同业（如雅生活为20%，绿城服务为2%）。

• 市场定位与竞争力：
  公司平均月度物业管理费为4.7元/平米，高于行业平均水平2.3元/平米，位居同业首位。公司凭借强势开发商背景，预计未来物业管理费仍将维持高位。

• 估值分析：
  当前股价对应2018年市盈率22倍，与行业平均估值相近。由于行业整体上涨近20%，且公司业绩稳健，分析师维持“买入”评级，并认为未来股价有约24%的上涨空间。

关键信息

• 财务数据（2016-2018）：

  • 收入：2016年32.97亿港元，2017年33.58亿港元，2018年预计39.98亿港元
  • 净利润：2016年2.34亿港元，2017年3.07亿港元，2018年预计4.13亿港元
  • 每股净利：2016年0.07港元，2017年0.09港元，2018年预计0.13港元
  • 市盈率（P/E）：2016年39倍，2017年30倍，2018年预计22倍
  • 市净率（P/B）：2016年11.3倍，2017年10.8倍，2018年预计8.1倍

• 管理面积：

  • 2016年末：9350万平米
  • 2017年末：12830万平米
  • 预计2018年：15000万平米（同比增长17%）
  • 预计2019年：17400万平米（同比增长16%）
  • 预计2020年：20000万平米（同比增长15%）

• 收购与增长：

  • 收购中信物业管理有限公司，总代价1.9亿人民币，新增管理面积2410万平米
  • 预计中海外2018年合约销售规模增速为20%（2017年为10%），推动中海物业增长

• 行业对比：

  • 行业平均物业管理费为2.3元/平米，中海物业为4.7元/平米
  • 雅生活（3319: HK）和绿城服务（2869: HK）分别为20%和2%的酬金制合同占比
  • 公司目标价3.5港元，对应2018年市盈率27倍，较原目标价3.15港元有24%的上涨空间

投资评级

• 分析师评级：维持“买入”评级
• 公司评级：BUY（预期12个月内股价上涨超过20%）
• 行业评级：由于行业整体上涨和公司业绩表现，预期行业估值将重估，公司有望受益于市场情绪和行业趋势

附录信息

• 财务报表：

  • 收入、净利润、每股收益（EPS）等预测数据均显示稳步增长
  • 公司资产负债结构稳定，现金流状况良好，净现金流持续增加

• 披露信息：

  • 分析师与公司无利益关联，亦无任何利益冲突
  • 公司不持有目标公司股份或衍生品，但可能提供财务顾问或投资银行服务

图表说明

• 图表1：收入构成
• 图表2：毛利率、经营利润率、净利率变化
• 图表3：净利润增长情况
• 图表4：每股股息、每股收益及股息支付率
• 图表5：公司股权结构
• 图表6：管理面积构成
• 图表7：实际与预计管理面积增长
• 图表8：平均管理费对比
• 图表9：物业管理收入构成
• 图表10：不同类型的毛利率对比
• 图表11：可比公司对比（2016-2020年PE与PB）
• 图表12：现金流量表预测

总结

中海物业集团在2017年实现稳健增长，尽管净利润增速低于预期，但通过加强成本控制和扩展管理面积，公司盈利能力提升。公司凭借其在中高端市场的领先地位及高物业管理费，未来增长潜力较大。收购中信物业管理进一步增强了其市场竞争力和地域覆盖。分析师维持“买入”评级，认为公司未来有24%的股价上涨空间，且行业估值有望提升。