20151020-安信证券-传媒行业深度分析_共享经济系列三-共享办公-万众创新的摇篮_31页_2mb

共享办公行业深度分析总结

核心内容

共享办公作为共享经济的重要组成部分，受益于自由职业群体的兴起和移动办公的普及，成为小微企业创新孵化的重要平台。其核心价值在于通过灵活的租赁模式、标准化服务和增值服务，降低用户的资本开支和运营成本，提高办公效率。WeWork作为海外标杆企业，凭借其轻资产运营模式、高增长速度和强大的平台生态，实现了百亿美元估值。国内共享办公行业正从模仿走向改进，点点租、SOHO3Q和优客工场等企业逐步探索适合本土市场的运营方式。

主要观点

• 共享办公模式：以“随需、随到、随租、随用”为核心，满足用户在办公空间使用上的灵活性和弹性需求。
• 用户群体：主要服务自由职业者、初创科技公司、创业公司和移动办公人员等，用户群体的多样化带来丰富的服务需求。
• 商业模式：通过“二房东”模式，整合资源，降低用户成本，提升租赁效率。同时，通过增值服务，增强平台价值和用户粘性。
• 增值服务：是共享办公区别于传统租赁模式的关键，通过引入第三方服务商，为用户提供更全面的办公支持。
• 国内发展现状：共享办公市场仍处于发展阶段，有效供给不足，市场需求旺盛，但跨区域共享和社区价值尚未完全实现。
• 行业挑战：国内共享办公公司面临跨区域复制困难、服务同质化、平台生态建设不成熟等问题。

关键信息

共享办公模式特点

• 轻资产运营：不直接购买地产，通过整租再分租实现快速扩张。
• 灵活租赁：最短租期可至1天，满足短期和临时办公需求。
• 增值服务：涵盖法务、财务、融资、IT支持、生活服务等，提升平台竞争力。
• 标准化服务：提供“拎包入驻”的办公环境，减少用户装修和设备采购成本。

WeWork的模式与优势

• 全球扩张：覆盖16个城市，拥有56个办公中心，预计2015年租赁面积超360万平方英尺。
• 高增长与盈利：2015年预计总收入超4亿美元，3年CAGR高达260%，净利率21%。
• 平台生态：通过240家服务供应商，为用户提供一站式办公解决方案。
• 估值优势：P/E和P/S均高于传统房地产管理与办公服务行业，体现平台价值。

国内共享办公企业对比

国内市场趋势

• 供需匹配：共享办公平台减少中介信息不对称，提升租赁效率。
• 成本节约：降低前期投入，提高资金流动性，满足初创公司和自由职业者需求。
• 市场潜力：预计2016年新增至少4.2亿平方米共享办公租赁需求。
• 社区价值：尚未成为国内企业关注重点，增值服务更受重视。

风险提示

• 政策影响：共享办公可能面临政策调整带来的不确定性。
• 市场发展：若产业发展不达预期，可能影响企业估值和盈利能力。

投资评级与建议

• 投资评级：领先大市-A，维持评级。
• 行业表现：1M相对收益20.21%，12M绝对收益54.14%。
• 增值服务：是未来竞争和盈利的关键，需进一步完善平台生态。

结论

共享办公在满足用户灵活办公需求、降低创业成本、提升运营效率等方面具有显著优势。尽管面临跨区域复制和社区建设等挑战，但随着市场对共享经济的认知加深，增值服务将成为核心竞争力。未来，共享办公行业有望通过规模化运营和平台生态建设，实现可持续发展和盈利增长。