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招商蛇口 (001979.SZ) 开发业务坚持深耕，资产运营收入稳步增长

核心内容概述

招商蛇口（001979.SZ）在2022年面临行业整体下行压力，导致业绩下滑，但公司通过聚焦核心城市和多元化资产运营策略，展现出较强的抗风险能力和增长潜力。分析师齐东维持“买入”评级，并上调2023-2025年盈利预测，认为公司未来市占率有望持续提升。

主要观点

• 业绩表现：2022年公司实现营收1830.0亿元，同比增长13.9%；但归母净利润同比下降58.9%至42.6亿元，主要受结算毛利率下降、租金减免及资产减值准备增加影响。
• 投资策略：公司2022年获取56宗地块，总地价1279亿元，投资聚焦于“强心30城”和“深耕6+10城”，单城投放权益地价高达31亿元，显示其对高能级城市的重视。
• 资产运营：2022年公司管理范围内全口径资产运营收入达57.1亿元，同比增长6.2%，EBITDA回报率提升至5.46%。
• 财务状况：公司维持“三道红线”绿档，资产负债率62.42%，净负债率48.09%，现金短债比1.30。2022年公开市场融资327.2亿元，综合资金成本下降至3.89%。
• 盈利预测：分析师上调2023-2025年盈利预测，预计公司归母净利润分别为86.3亿元、115.8亿元和134.8亿元，对应EPS分别为1.11元、1.50元和1.74元，PE分别为12.2倍、9.1倍和7.8倍。
• 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

关键信息

财务摘要

• 营业收入：2021A为160,643百万元，2022A为183,003百万元，预计2023E为203,566百万元，2024E为222,780百万元，2025E为241,903百万元。
• 归母净利润：2021A为10,372百万元，2022A为4,264百万元，预计2023E为8,627百万元，2024E为11,578百万元，2025E为13,483百万元。
• EPS：2021A为1.34元，2022A为0.55元，预计2023E为1.11元，2024E为1.50元，2025E为1.74元。
• PE：2021A为10.2倍，2022A为24.7倍，预计2023E为12.2倍，2024E为9.1倍，2025E为7.8倍。
• P/B：2021A为1.2倍，2022A为1.3倍，预计2023E为1.2倍，2024E为1.1倍，2025E为1.0倍。

资产负债表

• 资产总计：2021A为856,203百万元，2022A为886,471百万元，预计2023E为953,888百万元，2024E为913,889百万元，2025E为979,911百万元。
• 负债合计：2021A为579,448百万元，2022A为602,031百万元，预计2023E为659,410百万元，2024E为607,884百万元，2025E为659,249百万元。
• 归属母公司股东权益：2021A为108,671百万元，2022A为101,712百万元，预计2023E为108,559百万元，2024E为115,803百万元，2025E为125,474百万元。

利润表

• 营业利润：2021A为22,753百万元，2022A为15,360百万元，预计2023E为20,042百万元，2024E为27,019百万元，2025E为31,501百万元。
• 净利润：2021A为15,202百万元，2022A为9,098百万元，预计2023E为11,818百万元，2024E为15,860百万元，2025E为18,470百万元。
• EBITDA：2021A为27,282百万元，2022A为23,487百万元，预计2023E为25,564百万元，2024E为35,680百万元，2025E为42,029百万元。

现金流量表

• 经营活动现金流：2021A为25,977百万元，2022A为22,174百万元，预计2023E为-63,978百万元，2024E为-89,218百万元，2025E为40,927百万元。
• 投资活动现金流：2021A为-24,277百万元，2022A为-10,014百万元，预计2023E为-24,011百万元，2024E为-23,291百万元，2025E为-24,467百万元。
• 筹资活动现金流：2021A为-11,161百万元，2022A为-5,874百万元，预计2023E为-27,801百万元，2024E为-23,477百万元，2025E为-35,858百万元。

财务比率

• 毛利率：2021A为25.5%，2022A为19.3%，预计2023E为20.0%，2024E为21.1%，2025E为22.7%。
• 净利率：2021A为6.5%，2022A为2.3%，预计2023E为4.2%，2024E为5.2%，2025E为5.6%。
• ROE：2021A为5.5%，2022A为3.2%，预计2023E为4.0%，2024E为5.2%，2025E为5.8%。
• ROIC：2021A为6.1%，2022A为3.8%，预计2023E为4.4%，2024E为6.5%，2025E为8.1%。
• 资产负债率：2021A为67.7%，2022A为67.9%，预计2023E为69.1%，2024E为66.5%，2025E为67.3%。
• 净负债比率：2021A为38.8%，2022A为45.6%，预计2023E为75.8%，2024E为112.5%，2025E为104.9%。
• 流动比率：2021A为1.5，2022A为1.5，预计2023E为1.4，2024E为1.3，2025E为1.2。
• 速动比率：2021A为0.5，2022A为0.5，预计2023E为0.2，2024E为-0.0，2025E为-0.0。
• 总资产周转率：2021A为0.2，2022A为0.2，预计2023E为0.2，2024E为0.2，2025E为0.3。
• 应收账款周转率：2021A为52.8，2022A为50.8，预计2023E为56.2，2024E为54.0，2025E为53.4。
• 应付账款周转率：2021A为2.3，2022A为2.6，预计2023E为2.4，2024E为2.5，2025E为2.5。

投资评级说明

• 证券评级：买入（预计相对强于市场表现20%以上）。
• 行业评级：看好（预计行业超越整体市场表现）。
• 风险等级：R3（中风险），仅限专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

估值方法的局限性说明

本报告基于假设，估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

本报告仅供开源证券客户使用，不构成投资建议，不保证信息准确性。投资者应自行判断并咨询独立顾问。