2024中国宏观经济专题报告-政策组合拳下的中国房地产市场-CMF_47页_2mb

中国房地产市场政策“组合拳”分析总结

中国房地产市场在政策组合拳作用下正经历深度调整。报告从长期、中期和短期三个维度分析市场变化：长期来看，支撑房价高位运行的宏观指标发生转变，包括城镇化率进入平台期、人口总量达峰及老龄化加剧，导致住房需求结构变化。中期则表现为市场周期性波动，新建商品房和二手房价格指数持续下行，库存去化压力增大，房地产供给端收缩。短期则面临全球经济不确定性加剧及国内经济结构调整压力，如贸易摩擦、地缘政治风险、全球供应链重构等外部因素，以及需求端向消费主导转型、产业结构调整等内部挑战。

近期房地产政策以“放权”为核心，推动因城施策，赋予地方政府和房企更多自主权。政策重点包括取消限购、限售、限价等限制性措施，调整信贷支持范围，将“白名单”项目贷款规模扩大至4万亿元，并通过专项借款、专项债及税费优惠支持城中村和危旧房改造。市场反应显示，政策刺激下，10月新房和二手房交易量环比增长显著，一线城市表现突出，但总体市场信心仍不足，“以价换量”现象持续，需进一步推动成交量稳定以带动价格企稳。

针对市场调整，对策建议包括：坚持系统观念，需协调宏观经济政策，避免政策滞后和局部干预；明确适度指导原则，平衡政策调控与市场活力，如取消新房指导销售价、完善保障性住房收储机制；强化市场主体能动性，通过降低居民购房成本（如提高公积金贷款额度、首套房贷首付比例至15%）及化解房企债务压力（如扩大信贷投放、解决资金链问题）促进供需平衡。同时，财政政策需发力，通过补贴推动保障房顺价销售，将存量房转为保障性住房，改善中低收入群体住房条件。

专家观点认为，房地产市场需经历“市场出清”过程，适度延缓债务冲击以实现软着陆，避免系统性风险扩散。未来住房市场空间有限，预计至2035年需求为100亿平方米，仅为2021年销售面积的56%。需通过制度改革，如开放土地市场、允许农村集体建设用地和闲置宅基地入市，减少土地财政依赖，提升资源配置效率。房地产税作为长期调控工具，虽存在争议，但必要性被广泛认可，需明确征收原则以稳定居民预期。

此外，改善市场预期至关重要，需通过政策激励、制度优化及舆论引导激发潜在需求。当前政策在需求端效果有限，供给端措施需进一步细化，确保公共资金真正用于市场出清，而非商业性操作。专家强调，房地产问题非单纯行业矛盾，而是与宏观经济、汇率政策及金融稳定深度关联，需从更宏观视角统筹应对，平衡短期稳价与长期市场化改革。

总结来看，中国房地产政策需在“系统观念”“适度调控”“市场主体激发”三方面协同发力，结合财政支持与制度创新，推动市场止跌回稳，同时防范系统性风险，实现经济与住房供需的结构性再平衡。