20230205-国盛证券-房地产开发行业周报2023W5_房地产贷款余额同比增速继续下行_全国多城下调首套房贷利率_13页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了2023年第五周房地产行业相关数据及政策动向，涵盖了房地产贷款余额、市场行情回顾、重点城市新房与二手房成交情况、房企信用债发行情况以及投资建议和风险提示等内容。

主要观点

房地产贷款余额

• 房地产贷款余额同比增速继续下行，2022年末人民币房地产贷款余额为53.16万亿元，同比增长 $1.5%$，较上年末增速低6.5个百分点。
• 个人住房贷款余额同比增长 $1.2%$，增速比上年末低10个百分点。
• 房地产开发贷款余额同比增长 $3.7%$，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。

房贷利率下调

• 全国多城下调首套房贷利率，截至1月底，首套利率低于 $4.1%$ 的城市共30个，其中二线城市8城，三四线城市22城。
• 1月有15城首次下调首套房贷利率下限，包括厦门、郑州、南宁、福州、太原等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市。

市场行情

• 本周中信房地产指数累计变动幅度为 $-0.9%$，在29个中信行业板块中排名第22位。
• 本周上涨个股共96支，下跌股数为35支。

新房成交

• 本周30个城市新房成交面积为212.8万平方米，环比提升 $1163.2%$，同比提升 $205.9%$。
• 一线城市新房成交面积为39.4万方，同比 $40.8%$；二线城市为123.6万方，同比 $419.3%$；三线城市为49.7万方，同比 $180.1%$。
• 今年累计5周新房成交面积同比 $-22.9%$，其中一线城市同比 $-24.0%$，二线城市同比 $-27.2%$，三线城市同比 $-8.0%$。

二手房成交

• 本周13个重点城市二手房成交面积合计92.8万方，环比增长 $16691.0%$，同比增长 $917.3%$。
• 一线城市二手房成交面积为31.1万方，二线城市为39.3万方，三线城市为22.4万方。
• 年初至今累计二手房成交面积为364.1万方，同比变动为 $3.3%$。其中一线城市同比 $-12.8%$，二线城市同比 $6.2%$，三线城市同比 $6.2%$。

信用债发行

• 本周共发行房企信用债4只，环比减少7只，发行规模共计49.0亿元，环比减少132亿元。
• 总偿还量为110.6亿元，环比增加17.1亿元，净融资额为-61.6亿元，环比减少149.1亿元。
• 债券类型以一般中期票据为主（占比42.9%），期限以1-3年为主（占比73.5%）。

投资建议

择股逻辑

1. 受益于需求侧复苏与竞争格局改善的公司：

   • A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团
   • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋

2. 受益于一线城市量价修复的区域型公司

3. 受益于竣工链复苏及防疫放松的物业类公司：

   • A股：招商积余
   • H股：华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云

投资评级

• 维持地产开发板块“增持”评级
• 预计在2023年Q1或Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期
• 基本面继续下行可能引发连锁反应
• 疫情反复影响超预期

关键信息

• 政策动向：多地出台购房补贴、公积金贷款放松、房贷利率下调、预售资金监管优化等措施，以刺激房地产市场需求。
• 市场表现：房地产股涨跌分化，部分个股涨幅显著，如*ST运盛、*ST紫学、万泽股份等，而部分房企如美的置业、时代中国控股、碧桂园等跌幅较大。
• 信用债市场：房企信用债发行规模缩减，融资环境收紧，融资成本上行。
• 行业趋势：房地产市场整体仍处于调整期，但部分城市出现回暖迹象，尤其是二手房市场表现强劲。