20230106-国信证券-房地产_首套房贷利率政策动态调整长效机制点评-阶段性政策转为长效机制_后续政策放松有望持续演绎_6页

报告摘要

2023年1月5日，中国人民银行和银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，标志着阶段性调整差别化住房信贷政策向长效机制转变。该政策旨在支持刚需购房，减轻居民购房负担，促进房地产市场平稳健康发展。

政策延续与细节补充
原阶段性政策在2022年底前已实施，现将其常态化延续，并补充了评估期限与退出机制的细节。评估期为每季度末月的上季度末月至本季度第二个月，退出机制设定为连续3个月新建商品住宅销售价格环比和同比均上涨时，恢复全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
适用城市范围扩大
2023年第一季度，适用该政策的城市从23个增至45个，包括新增的22个城市（如郑州、吉林、长春等）以及持续适用的城市（如武汉、温州等）。未适用的城市包括北京、上海、广州、深圳等一线城市及部分热点城市。
住建部部长发声强化需求端政策放松预期
住建部部长倪虹在采访中明确表示，要大力支持首套房购买，降低首付比和利率。对第二套房的政策也有所软化，显示出政策端对房地产市场的需求端持续放松的意图。
销售市场筑底回暖预期增强
当前房地产销售持续承压，2022年1-11月商品房销售额累计同比-27%，11月单月同比-32%。政策放松预期增强，有望带动销售回暖。
投资建议
国信证券重申地产股趋势性大机会，建议买入。推荐三条主线：①优质房企；②困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。

评估期限：自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月进行评估。
退出机制：若评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，恢复全国统一利率下限。
适用情况：
- 持续适用：武汉、温州、天津等22个城市
- 新增适用：郑州、吉林、长春等22个城市
- 未曾适用：北京、上海、广州等25个城市
政策背景：
- 2022年9月29日，央行和银保监会曾发布阶段性调整政策，放宽首套房贷利率下限。
- 当前政策在原有基础上进一步细化，以增强政策灵活性和执行效果。

股票投资评级：买入（股价表现优于市场指数20%以上）、增持（股价表现优于市场指数10%-20%之间）、中性（股价表现介于市场指数±10%之间）、卖出（股价表现弱于市场指数10%以上）
行业投资评级：超配（行业指数表现优于市场指数10%以上）、中性（行业指数表现介于市场指数±10%之间）、低配（行业指数表现弱于市场指数10%以上）

政策文件：中国人民银行与银保监会联合发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》
发布日期：2022年12月30日
政策内容：
- 评估期设定为每季度末月的上季度末月至本季度第二个月。
- 评估期内销售价格连续3个月环比和同比均下降，可阶段性放宽首套房贷利率下限。
- 若销售价格连续3个月环比和同比均上涨，应恢复全国统一利率下限。
- 其他情形及二套房贷利率政策仍按现行规定执行。