房地产开发行业：静待行业出清，重塑竞争格局-20211129-国盛证券-46页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

2021年下半年房地产行业数据全面回落，预计2022年上半年仍将承压。销售、开工、拿地、竣工等关键指标均出现不同程度的下行，同时政策调控持续收紧，但市场基本面已出现短期政策底部。随着信贷环境边际改善及地方政策适度调整，房地产市场有望逐步修复。

主要观点

行业表现

• 销售：2021年1-10月商品房销售额同比增长7.3%，但全年预计增长3.0%至18.2万亿元，2022年将同比下降10%。
• 房价：1-10月百城新房房价增速为6%，预计全年房价增速中枢为3%。部分城市房价明显上涨，而多数城市房价下跌。
• 库存：行业库存处于历史低点，预计全行业库存将缓慢增长。
• 新开工：受房企资本紧张影响，新开工面积预计全年同比增速为-11%，2022年进一步降至-10%。
• 竣工：竣工面积高位增长，全年预计增长9%，2022年增长5%。
• 投资：竣工支撑下，全年房地产投资增速预计为4.9%，但受新开工和土地购置下行影响，2022年将同比下降2.1%。

政策方向

• 长期机制：坚持“房住不炒”，落实房地产税试点、REITs扩容及税收减免等长效机制。
• 短期调整：中央和地方政策出现适度放松，如房贷利率下调、土拍规则优化，以稳定市场预期，促进合理购房需求释放。

关键信息

政策影响

• 房地产税试点：自2021年10月起，授权部分地区开展房地产税改革试点，试点城市可能以高房价、供需矛盾较大的热点城市为主，如上海、广州、深圳、南京、杭州、成都等。
• 信贷环境改善：10月末个人住房贷款余额环比增加1013亿元，信贷端边际改善。
• 土拍规则优化：第三批集中供地规则适度宽松，部分城市降低土拍门槛，利好财务稳健的房企。

房企分化

• 国企优势明显：国企市占率显著提高，拿地和销售集中度提升，财务稳健的绿档和黄档房企在融资和拿地方面表现优于红档和橙档。
• 房企表现分化：TOP30房企中，绿档/黄档房企有息负债增速较快，而红档/橙档房企则面临较大压力。

投资建议

• 推荐标的：精选财务稳健的优质房企，重点关注中海、华润、保利、招商蛇口、万科、金地等头部房企。
• 推荐方向：运营能力得到市场认同的龙头商业地产企业、住宅开发业务稳健的房企、以及具备稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司。
• 逆周期机会：保障房政策持续推出，代建赛道龙头如绿城管理控股值得关注。

风险提示

• 房地产政策收紧超预期
• 房企毛利率下降超预期
• 行业集中度提升速度低于预期

策略要点

• 财务稳健：重点关注并表住宅业务净利率、TOP80城在售项目毛利率、总利息支出占利润比重、调整资产周转率等指标。
• 优质房企：中海、华润、保利、招商蛇口、万科、金地等企业在综合评分中表现突出，建议关注。
• 政策导向：在“房住不炒”的基调下，长期坚持长效机制，短期适度调整政策以稳定市场预期。

图表目录概览

• 图表1-6：销售、价格、库存、土地购置费、新开工、竣工等关键指标数据与预测。
• 图表7-14：TOP30房企不同档位的财务和拿地表现。
• 图表15-17：房价走势及城市分化情况。
• 图表18-22：土地市场表现与政策变化。
• 图表23-25：房地产开发投资结构与分项增速。
• 图表26-45：政策变化、房地产税试点测算、投资建议相关数据。

结论

房地产行业正经历深度调整，政策调控持续强化，但市场基本面已出现短期政策底部。未来行业出清加速，财务稳健、运营高效、盈利能力强的房企将更具增长潜力。建议投资者关注优质房企及逆周期赛道，同时警惕政策收紧和行业集中度提升不及预期的风险。