房地产开发行业2021年半年度策略：开发精选高质量ROE龙头，商业地产高速扩张、成长正当时-20210610-国盛证券-46页_2mb

房地产开发行业2021年半年度策略总结

核心内容概述

2021年上半年，中国房地产行业表现出强劲的销售增长，同时政策调控持续收紧，行业竞争格局进一步集中，但商业地产迎来扩张机遇。本文主要分析行业销售、竞争、房价、库存、新开工、竣工及投资情况，并提出投资建议和风险提示。

主要观点

行业表现

• 销售：2021年1-4月商品房销售额同比增长68.2%，预计全年销售金额增速中枢为17.5%，突破20万亿。
• 竞争格局：TOP40房企市占率提升至44%，行业集中度显著增强。
• 房价：1-4月百城新房房价增速为5%，预计全年房价增速中枢为6%。
• 库存：全国商品房库存持续回落，但中期将稳步增加。
• 新开工：1-4月新开工面积同比增长12.8%，但两年平均增长为-4%，全年预计增幅5%。
• 竣工：交付大年到来，预计全年竣工面积增速为12%。
• 投资：建安投资支撑下，预计全年房地产投资增速为9.5%。

政策环境

• 中央政策：坚持“房住不炒”基调，出台三道红线、贷款集中管理、两集中供地等政策，从开发商、土地供应、银行等多维度调控。
• 地方政策：一城一策以收紧为主，多地加强调控，打击炒房行为，同时推进房地产税改革试点。

关键信息

政策影响

• 集中供地：22个城市实行“两集中”供地模式，房企拿地现金流压力增大，土地溢价率整体上行，但部分城市出现下降。
• 房地产税：房地产税立法改革推进，但2021年实施可能性较低。
• 信贷收紧：银行信贷政策趋严，房贷额度受限，对中小房企影响较大。

投资建议

1. 商业地产：建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股，因其现金流优秀，运营能力逐渐被市场认可。
2. 经纪服务：贝壳、我爱我家等受益于二手房市场红利。
3. 商管+物管：华润万象生活等具备奢侈品消费概念。
4. 龙头房企：金地集团、保利地产、万科A等具备良好运营能力和销售增长潜力。
5. 代建行业：绿城管理控股等代建龙头值得关注。

风险提示

• 房地产政策收紧超预期
• 房企毛利率下降超预期
• 行业集中度提升速度低于预期

高质量ROE房企推荐

重点数据摘要

• 销售增长：1-4月商品房销售面积增长48.1%，销售金额增长68.2%。
• 房价分化：69城新房均价同比增速超5%，其余城市由正转负。
• 库存变化：全国待售面积在2021年初回落，预计中期缓慢上升。
• 新开工：1-4月新开工面积增长12.8%，全年预计增长5%。
• 竣工：1-4月竣工面积增长17.9%，全年预计增长12%。
• 投资增长：全年房地产投资增速预计为9.5%。

总结

2021年房地产行业在政策收紧背景下，销售表现超预期，但房企面临更大的现金流压力和运营挑战。商业地产因快速扩张和利润释放成为关注重点，同时，高质量ROE房企在市场中展现出更强的竞争力。建议投资者关注具备良好运营能力、现金流稳定及政策受益的房企和相关行业。