深度报告-20220630-华安证券-房地产开发REITs专题研究系列一_春江水暖_提速正当时_37页_2mb

REITs 专题研究系列一：春江水暖，提速正当时

核心内容

本报告分析了我国公募REITs（不动产投资信托基金）的发展背景、投资优势及未来展望。指出我国当前经济、城镇化和人口结构的变化为REITs的推出提供了有利条件，且政策支持为REITs的发展创造了良好环境。REITs作为资产管理工具，具备流动性高、风险分散、收益率高等特点，能够有效促进房地产行业的存量资产盘活与转型。

主要观点

1. 公募REITs加速大背景

• 经济换挡：我国经济增速放缓，进入中高速增长阶段，与美国、英国、日本、新加坡推出REITs时的经济背景相似。
• 城镇化瓶颈：我国城镇化率于2019年突破60%，进入存量资产运营阶段，REITs有助于提升资产流动性与运营效率。
• 老龄化趋势与租房意愿提升：人口结构变化推动租赁市场发展，REITs为住房租赁融资提供了新途径。

2. 多重投资优势加持，底层资产类别有望扩容

• 低门槛：我国首批REITs门槛在100~1000元之间，适合大众投资。
• 投资种类丰富：REITs分为抵押型、权益型、混合型，满足不同风险偏好的投资者。
• 高回报率与低波动性：美国REITs的长期回报率高于股票，波动性也低于股票。
• 底层资产扩容：保障性租赁住房成为第五类REITs底层资产，具备长期稳定收益和政策支持。

3. 首批公募REITs底层资产：仓储物流及产业园区

• 仓储物流：当前供给大于需求，但核心节点稀缺，具有规模经济效应和抗风险能力，首批REITs包括中金普洛斯及红土盐田港。
• 产业园区：盈利模式由土地运营向精细运营转变，具备权属清晰和长期收益稳定等优势，首批REITs包括华安张江光大、博时蛇口产园、东吴苏园产业、建信中关村。

投资建议

建议关注以下三类REITs产品：

1. 仓储物流类REITs：受益于电商发展，空置率有望下降。
2. 产业园区类REITs：顺应开发商转型趋势，推动资产管理和运营。
3. 保障性租赁住房类REITs：政策端推动，具备长期稳定收益，关注一线及核心都市圈项目。

风险提示

• 政策调整风险：REITs的发展依赖政策支持，存在政策变化可能影响市场。
• 底层资产运营不及预期：资产收益受运营能力影响，需关注项目管理能力。
• 公募REITs价格风险：市场波动可能影响REITs价格，需谨慎投资。

发展背景

1.1 他山之石：各国家或地区推出REITs的历史背景

• 经济下行：各国在GDP增速放缓时推出REITs，以盘活存量资产。
• 城镇化率上升：城镇化率达到一定水平后，房地产行业成长性减弱，REITs成为新型投资工具。
• 人口结构变化：老龄化程度上升，推动租赁需求，REITs成为解决租赁融资的重要方式。

中国内地发展背景

1.2 中国内地：宏观背景相似，REITs推出节奏顺应时代

• GDP换档：我国经济由“规模速度型”向“质量效益型”转变，与REITs诞生背景相似。
• 城镇化率提升：2019年突破60%，推动房地产存量资产运营转型。
• 人口结构变化：年龄中位数上升，老龄化加剧，租赁市场发展需求增强。
• 产业结构调整：第三产业占比提升，金融、TMT行业需求增长，利好REITs。
• 推进县城发展：国家政策鼓励县城发展，为REITs提供良好基础。

产品分类与区别

2.1 根据收益属性，REITs分为抵押型、权益型、混合型

• 抵押型REITs：投资房地产抵押贷款，收益与市场利率相关。
• 权益型REITs：持有并管理房地产，收益来源于租金收入。
• 混合型REITs：结合抵押型与权益型，兼顾收益与风险。

2.2 根据法律形式，REITs分为公司型与契约型

• 公司型REITs：以美国为代表，具有独立法人地位。
• 契约型REITs：以新加坡为代表，由信托法设立，聘请外部管理机构。

2.3 类REITs与REITs的区别

• 产品理念：类REITs以融资为主，REITs以投资为主。
• 交易结构：类REITs以资产支持专项计划为载体，REITs以证券形式募集资金。
• 税收优惠：REITs有税收优惠，类REITs面临更高税负。
• 资产运营方式：类REITs为被动管理，REITs为动态管理。
• 收益分配：类REITs收益结构化，REITs收益高比例分红。
• 资金募集方式：类REITs多为私募，REITs为公募。
• 退出方式：类REITs多依赖原始权益人回购，REITs可通过二级市场交易退出。

展望：政策利好与扩容传导

3.1 政策边际利好，REITs迎来历史性机遇

• 发展阶段：我国REITs发展经历了概念提出、产品发行、实质推进、落地上市四个阶段。
• 政策支持：中央及地方出台多项政策，支持REITs试点，推动其健康发展。
• 市场发展：截至2022年6月，已有13只REITs项目获得批复或上市，市场逐步成熟。

3.2 资产类别传导，REITs有望加速扩容

• 数量扩容：未来REITs试点项目预计进一步增加，达到百个级别。
• 范围拓展：REITs底层资产将从交通、能源等领域拓展至保障性租赁住房、商业地产等。

REITs试点基础设施领域的原因

• 项目规模大：我国基础设施存量超过100万亿元，具备大规模证券化潜力。
• 增量多：每年新增基建投资超过15万亿元，发展空间巨大。
• 收益稳定：成熟基础设施如电力、水利、高速公路等具备稳定现金流，适合REITs投资。

租赁住房REITs的发展机会

• 需求释放：高房价刺激租赁需求，尤其是年轻一代。
• 供给优化：租赁住房多渠道供应，主流运营商积极参与。
• 适配度高：租赁住房具备与REITs匹配的特性，有助于推动重资产模式转型。

图表目录（摘要）

• 图表1：REITs概念与盈利方式
• 图表2：REITs分类图
• 图表3-4：REITs与美国股票收益率对比
• 图表5：REITs与房地产投资区别
• 图表6：各国REITs推出时的经济社会情况
• 图表7-10：各国GDP与人均GDP增速
• 图表11-14：各国城镇化率与REITs推出时间
• 图表15-18：各国人口中位数与REITs推出时间
• 图表19-23：我国经济、人口及产业结构变化
• 图表24-27：REITs运作模式及类型区别
• 图表28：美国REITs类型占比变化
• 图表29-30：公司型与契约型REITs架构
• 图表31：类REITs与REITs区别
• 图表32：类REITs交易结构
• 图表33-34：CMBS与CMBN交易结构
• 图表35：类REITs、CMBS、CMBN区别
• 图表36-38：我国类REITs及REITs发展历程与地方政策
• 图表39：我国基础设施公募REITs发行情况
• 图表40：我国公募REITs试点基础设施领域的原因
• 图表41-42：全球房价收入比与租赁住房需求来源
• 图表43-44：租赁住房运营商品牌及管理规模
• 图表45：长租公寓主流盈利模式
• 图表46：租赁住房与REITs适配性