20211129-国盛证券-房地产开发_静待行业出清_重塑竞争格局_46页

房地产开发行业2022年年度策略总结

核心内容概述

2021年下半年房地产行业数据全面回落，预计2022年上半年仍将承压。行业销售、新开工、竣工等指标均出现不同程度的下滑，政策层面则在“房住不炒”的基调下，通过长期机制和短期政策调整来稳定市场。未来，财务稳健、组织管理能力强的房企有望在行业出清过程中显现更强的增长潜力。

主要观点

• 销售：2021年1-10月商品房销售额同比增长7.3%，预计全年增长3.0%至18.2万亿元，但2022年将同比下降10%。房价增速呈下降趋势，1-10月百城新房房价增速为6%，预计全年增速中枢为3%。
• 竞争格局：国企市占率显著提高，行业销售集中度略降，但拿地集中度上升。2021年TOP30房企中，绿档/黄档房企有息负债增速较快，而红档房企拿地和融资表现不佳。
• 库存：行业库存处于历史低点，预计全行业库存将缓慢增长。
• 土地市场：土地购置费预计全年为-1%，拿地热情下降，流拍率上升，房企资金紧张导致拿地节奏放缓。
• 新开工与竣工：新开工面积同比增速为-11%，竣工面积则高位增长，预计全年竣工面积增速为9%，2022年为5%。竣工支撑房地产投资增速，预计2021年全年房地产投资增速为4.9%，2022年将下降至-2.1%。
• 政策方向：长期坚持“房住不炒”，推进房地产税试点、REITs扩容、租赁住房支持等长效机制；短期政策适度放松，包括土地端规则放宽、信贷端政策支持等。

关键信息

行业数据

• 销售：1-10月销售面积同比+7.3%，销售金额同比+11.8%；预计全年销售金额增长3.0%至18.2万亿元，2022年销售金额同比下降10%。
• 房价：1-10月百城新房房价同比+6%，预计全年房价增速中枢为3%。
• 库存：10月全国商品房待售面积同比+1.4%，预计全国待售面积将缓慢回升。
• 土地购置：预计全年土地购置费为-1%。
• 新开工：1-10月新开工面积同比-7.7%，预计全年新开工面积同比-11.1%，2022年同比-10%。
• 竣工：1-10月竣工面积同比+16.3%，预计全年竣工面积增速为9%，2022年为5%。
• 投资：竣工支撑下，预计全年房地产投资增速为4.9%，2022年预计下降至-2.1%。

政策动向

• 长期机制：房地产税试点加速推进，REITs扩容及税收减免鼓励租赁住房发展，房地产税将对新房、二手房、租赁市场和土地市场产生影响。
• 短期调整：中央密集表态释放积极信号，地方政策适度调整以稳定市场预期。第三批集中供地规则适度宽松，降低土拍门槛，利好尚有能力拿地的房企。

投资建议

• 重点推荐房企：财务稳健、运营能力较强的优质房企，如中海、华润、保利、万科、金地、龙湖等。
• 细分领域：推荐关注运营能力逐渐得到市场认同的龙头商业地产公司，如华润置地、龙湖集团、新城控股；商管+物管公司如华润万象生活；保障房政策受益的代建赛道龙头如绿城管理控股。

风险提示

• 房地产政策收紧超预期；
• 房企毛利率下降超预期；
• 集中度提升速度低于预期。

标的分析

结论

2022年房地产行业将继续面临挑战，但政策调整和市场出清将推动行业向更健康的方向发展。建议投资者关注财务稳健、运营能力强的优质房企，以及受益于政策调整的商业地产和保障房相关企业。