2025年西南区域物流地产市场报告

2025年西南区域物流地产市场报告总结

一、市场概况

• 总体规模：截至2025年3月，西南非保税高标仓存量约1893.3万平方米，以四川（933.5万㎡）、重庆（597.0万㎡）为核心，云南、贵州次之。
• 租金趋势：整体租金下行，区域平均有效租金从2024年Q1到2025年Q1持续下跌，四川和重庆差异明显，四川租金较高且抗周期性强。
• 空置率情况：整体空置率降至9.31%，四川（8.03%）、贵州（7.02%）空置压力小，云贵边缘城市空置率较高。

二、核心城市表现

• 成都
  存量778.3万㎡（占比41.1%），租金20.1元/㎡/月，租户以三方物流（43.75%）、电商（25%）为主。
• 重庆
  存量597.0万㎡（占比31.5%），租金16.4元/㎡/月，三方物流（62.77%）占据主导，价格敏感度高。
• 贵阳、昆明
  分别排名第3（120.0万㎡）、4（185.9万㎡），租金分别为18.1元/㎡/月和19.2元/㎡/月，空置率保持中低位。

三、政策导向

• 各省市将物流降本增效、多式联运、数字化平台建设作为重点任务。
• 川渝推动数字陆海新通道、公转铁效率；云南、贵州强化南向通道与口岸物流体系。

四、供给与需求趋势

• 新增供应：2025-2026年预计新增189.4万㎡，集中于成都、重庆、昆明，占比超半数由四川贡献。
• 仓储用地：2025年一季度全国仓储用地交易活跃，重庆、四川、云南为热点，云南仓储用地占比高。
• 需求增长点：电商企业快速增长，实物型网络零售额年增近90%，农产品电商推动专业化仓储需求。

五、市场前景

• 宏观政策推动降本增效与绿色物流转型。
• 价格导向显现：长期租金下行，企业需提升效率和稳定性，集中招大客户、降空置风险。
• 区域分化明显：成渝优势明显，云贵增长潜力大。

六、总结建议

• 重点布局高需求城市，如成都、重庆、昆明。
• 发展数字化、自动化仓储设施，适应电商与冷链物流需求。
• 关注细分领域如农产品保鲜、跨境物流的战略布局。