20220912-中邮证券-房地产行业周报_居民中长期贷款与房地产销售相关性如何__34页_932kb

行业投资评级总结

核心内容概览

• 行业投资评级：强于大市
• 分析师：刘清海
• SAC登记编号：S1340522080002
• 报告日期：2022年9月3日-2022年9月9日

主要观点

1. 居民中长期贷款与房地产销售相关性：

   • 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，是观测商品房销售的重要指标。
   • 8月新增居民中长期贷款2658亿元，环比上升1172亿元，同比少增1601亿元，少增幅度环比收窄。
   • 居民中长期贷款与商品房销售额同比数据相关系数在0.64-0.67之间，显示较强相关性。
   • 当前是优质地产股的布局良机，建议关注行业复苏带来的β行情及区域供给出清、需求稳健的房企。

2. 资本市场表现：

   • A股房地产板块本周涨跌幅为7.17%，跑赢大盘5.42个百分点。
   • 港股地产建筑板块本周涨跌幅为4.15%，跑赢大盘4.62个百分点。
   • 信用债发行金额64.49亿元，净融资额-4.06亿元，信用利差走阔1.78BP。
   • 信用债市场整体呈现发行环比上升、净融资环比下降的态势。

3. 楼市动态：

   • 新房和二手房成交面积环比分别下降34.4%和30.7%。
   • 库存环比上升0.7%，去化周期同比上升32.0%。
   • 成交均价方面，一线城市环比下降9.3%，同比上升25.1%；三四线城市环比下降1.0%，同比下降3.1%。

4. 土地市场动态：

   • 百城土地供应建面环比上升19.86%，成交建面环比下降23.02%，溢价率环比上升5.18%。
   • 一线城市土地供应和成交建面环比大幅上升，溢价率趋近于0%。
   • 三四线城市土地成交溢价率较高，为10.84%。

关键信息

1. 专题视点：居民中长期贷款与房地产销售相关性如何？

• 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。
• 8月居民中长期贷款弱修复，新增2658亿元，环比上升，同比少增。
• 从定性和定量角度看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据具有显著相关性。
• 建议关注保利发展、新城控股等龙头房企及滨江集团、华发股份等区域供给出清、需求稳健的房企。

2. 资本市场表现

• A股房地产板块表现优于大盘，涨幅为7.17%。
• 港股地产建筑板块表现也优于大盘，涨幅为4.15%。
• 信用债发行金额环比上升，净融资额环比下降。
• 信用利差走阔，中位数由65.66BP升至67.44BP。

3. 楼市动态

• 新房成交面积：48城成交297.0万m²，环比下降34.4%，累计同比下降36.0%。
• 二手房成交面积：13城成交78.9万m²，环比下降30.7%，累计同比下降22.3%。
• 库存方面：16城库存环比上升0.7%，累计同比上升9.8%。
• 去化周期：16城去化周期49.7周，同比上升32.0%。
• 成交均价：一线城市环比下降9.3%，同比上升25.1%；三四线城市环比下降1.0%，同比下降3.1%。

4. 土地市场动态

• 百城土地供应建面环比上升19.86%，成交建面环比下降23.02%，溢价率上升5.18%。
• 一线城市土地供应建面环比上升424.39%，成交建面环比下降71.31%，溢价率趋近于0%。
• 二线城市土地供应建面环比上升35.81%，成交建面环比下降9.58%，溢价率1.10%。
• 三四线城市土地成交溢价率10.84%，显示较高的市场热度。

风险提示

• 政策施行效果不及预期
• 疫情恶化

投资建议

• 行业见底复苏：关注保利发展、新城控股等龙头房企。
• 区域供给出清、需求稳健：关注滨江集团、华发股份等房企。

图表目录

• 图表1：8月社融存量337.2万亿元，同比上升10.5%
• 图表2：8月社融新增24300亿元，同比少增5593亿元
• 图表3：8月政府债券新增3045亿元，同比少增6693亿元
• 图表4：8月企业债券新增1148亿元，同比少增3501亿元
• 图表5：8月新增居民中长期贷款2658亿元
• 图表6：8月新增居民中长期贷款同比少增1601亿元
• 图表7：居民中长期贷款与商品房销售额走势对比图
• 图表8：新增居民中长期贷款同比数据与商品房、商品住宅销售额同比数据的相关系数
• 图表9：A股各行业涨跌幅（09/05-09/09）
• 图表10：房地产行业指数近1个季度表现
• 图表11：房地产行业指数近1个月表现
• 图表12：主要地产A股涨跌幅（09/05-09/09）
• 图表13：地产A股涨幅与跌幅前5（09/05-09/09）
• 图表14：港股各行业涨跌幅（09/05-09/09）
• 图表15：主要地产港股涨跌幅（09/05-09/09）
• 图表16：地产港股涨幅与跌幅前5（09/05-09/09）
• 图表17：房地产行业信用债发行与到期额（09/03-09/09）
• 图表18：房地产行业信用债发行明细（09/03-09/09）
• 图表19：房地产行业信用债偿还明细（09/03-09/09）
• 图表20：房地产行业信用债信用利差走势图
• 图表21：房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）
• 图表22：一线城市新房成交面积累计同比下降31.2%
• 图表23：二线城市新房成交面积累计同比下降32.0%
• 图表24：三四线城市新房成交面积累计同比下降47.6%
• 图表25：全部城市新房成交面积累计同比下降36.0%
• 图表26：主要城市成交信息一览表（万m²）
• 图表27：主要城市二手房成交信息一览表（万m²）
• 图表28：一线城市库存同比上升20.5%，去化周数为41.4周
• 图表29：二线城市库存同比上升6.1%，去化周数为51.9周
• 图表30：三四线城市库存同比下降1.5%，去化周数为94.9周
• 图表31：全部城市库存同比上升9.8%，去化周数为49.7周
• 图表32：主要城市库存信息一览表（万m²）
• 图表33：主要城市去化信息一览表（周）
• 图表34：主要城市成交均价信息一览表（元/m²）
• 图表35：百城土地供应建面滚动同/环比为-16.00%/19.86%
• 图表36：百城土地成交建面滚动同/环比为0.58%/ -23.02%
• 图表37：百城土地成交总价滚动同/环比为-35.29%/-54.91%
• 图表38：百城土地成交/供应建面的滚动比例为60.69%
• 图表39：百城土地本年累计成交楼面均价为2130.00元/m²
• 图表40：百城土地成交溢价率为5.18%
• 图表41：一线土地供应建面滚动同/环比为-26.45% /424.39%
• 图表42：一线土地成交建面滚动同/环比为-11.99%/-71.31%
• 图表43：一线土地成交总价滚动同/环比为-48.78%/-97.48%
• 图表44：一线土地成交/供应建面的滚动比例为17.36%
• 图表45：一线土地本年累计成交楼面均价为10658.99元/m²
• 图表46：一线土地成交溢价率为0.00%
• 图表47：二线土地供应建面滚动同/环比为-34.74% /35.81%
• 图表48：二线土地成交建面滚动同/环比为11.92% /-9.58%
• 图表49：二线土地成交总价滚动同/环比为-45.44%/28.97%
• 图表50：二线土地建面/供应建面的滚动比例为62.65%
• 图表51：二线土地本年累计成交楼面均价为2682.94元/m²
• 图表52：二线土地成交溢价率为1.10%
• 图表53：三四线土地供应建面滚动同/环比为3.01%、1.45%
• 图表54：三四线成交建面滚动同/环比为-4.13%、-24.12%
• 图表55：三四线土地总价滚动同/环比为-27.97%、-15.22%
• 图表56：三四线土地成交/供应建面的滚动比例为66.02%
• 图表57：三四线土地本年累计成交楼面均价为1149.28元/m²
• 图表58：三四线土地成交溢价率为10.84%
• 图表59：房地产行业近期政策
• 图表60：房地产行业上市公司近期公告