20181224-安信证券-固定收益主题报告_2019年_楼市_四限_会放松吗__7页_776kb

2019年楼市“四限”政策调整分析总结

核心内容

2019年，我国楼市正处于从“刚需”向“改善居住”转型的关键阶段。随着居民对居住品质要求的提升，改善型购房需求显著增强，但与此同时，部分调控政策也对这一需求的释放构成了制约。

主要观点

1. 楼市进入“改善居住”时代

• 成交面积结构变化：90平方米以下户型的成交套数占比快速下降，表明首次置业的刚需市场正在萎缩。
• 大户型需求上升：120-140平方米的大三房或四房在2018年表现活跃，反映改善型购房需求旺盛。
• 开发商投资趋势：144平方米以上户型的开发投资增速在2016年后持续上行，与小户型形成鲜明对比。
• 供需趋势一致：从供需两端的数据来看，楼市确实正在向“改善居住”方向发展。

2. 改善型购房需求旺盛

• 需求来源：购房人群年龄增长及生活品质要求提升，推动了从“首次置业”向“改善居住”过渡。
• 城市表现：上海和武汉等城市数据显示，大户型成交活跃，改善型需求明显。

3. 调控政策对改善需求的影响

• “限购限贷”政策：对改善型购房人群构成双重限制，前者影响资格，后者抑制杠杆。
• 二套房政策限制：
  • 认定标准：部分城市实行“认房又认贷”，限制了改善购房的灵活性。
  • 首付比例：北京、南京等城市二套房首付高达80%，武汉、成都等二线城市也达70%，明显高于40%。
• “限售”政策：削弱了楼市流动性，进一步抑制了改善型购房需求。
• “限价”政策：随着房价回落，其必要性降低，存在调整空间。

关键信息

• 政策基调：2019年楼市政策仍以“房住不炒”为主，预计不会出现明显的刺激政策。
• 调整空间：尽管“限购限贷”短期内难以取消，但“二套房”认定标准和首付比例等可进行“因城施策”的适度调整。
• 风险提示：政策不及预期是主要风险之一，需关注政策变化对市场的影响。
• 支持措施：降低落户门槛、加大人才引进是支持刚需和刚改的有效手段。

图表目录（摘要）

• 图1：上海楼市改善型需求增长趋势
• 图2：武汉楼市改善型需求增长趋势
• 图3：供给端改善型需求增长趋势
• 图4：改善型需求旺盛程度
• 图5：典型城市二套房首付比例高于40%

总结

综上所述，2019年楼市将面临从“刚需”向“改善居住”转型的挑战。尽管政策层面仍坚持“房住不炒”，但为了适应市场需求，部分限制政策如“限购限贷”、“限售”、“限价”等或有适度调整的空间。改善型购房需求的旺盛，为政策调整提供了现实依据，同时也为楼市的健康发展提供了新的方向。