20130909-安邦咨询-房地产行业_研究简报-楼市调控微调虽被默认_但全面放松没有可能_18页_458kb

房地产市场分析总结

核心内容

2013年房地产市场呈现调控政策微调、房价上涨压力、土地市场活跃、房企融资政策变化等多重特征。尽管部分城市采取了限购升级等措施，但整体房地产政策趋势未发生根本性改变，房价涨幅控制在8%-9%仍是政策“红线”。同时，各地房地产市场呈现分化态势，一线城市房价持续上涨，而部分二三线城市则面临库存高企和销售低迷的挑战。

主要观点

• 政策微调为主：房地产调控政策虽有微调，但并未全面放松，政策框架依然以控制房价涨幅为核心。
• 房价上涨压力仍存：多数城市房价持续上涨，尤其是一线城市如北京、上海、深圳、广州等，涨幅居高不下。
• 土地市场活跃：土地价格整体上行，部分城市出现“地王”现象，表明房企仍保持较高拿地热情。
• 调控措施效果显现：部分城市如郑州通过限购升级等措施，初步抑制了房价过快上涨，但对刚需购房者造成一定影响。
• 房企融资政策变化：证监会对房企再融资方案暂缓报送，显示政策层面仍在对房地产融资进行严格管理。
• 保障房建设压力大：保障房建设虽推进较快，但资金缺口大、政府负担重，成为地方财政的“烫手山芋”。
• 市场分化明显：一线城市市场相对活跃，而部分二三线城市则面临供需失衡、库存高企等问题。

关键信息

各城市市场动态

• 郑州：限购升级，限制非户籍居民购房资格，抑制投资需求，但对刚需影响较大；8月商品住宅销售均价环比下跌2.34%，库存量连续4个月低于400万平方米。
• 北京：推出“限房价、竞地价”地块，影响开发商定价策略；新房销售均价同比上涨超50%；部分项目可能亏损。
• 上海：商品住宅供应量三个月来首次上涨，市场进入“金九银十”备战状态，二手房价格小幅上涨。
• 苏州：非住宅类商品房成交环比增长8.88%，地王频现，带动区域房价上涨。
• 杭州：经适房可上市交易，部分需补缴差价，释放部分市场活力。
• 南京：发布“国企退房令”，要求市属、区属企业退出一般商品房开发，影响地方房地产市场格局。
• 无锡：8月商品房销量下滑，但房价创近两年新高，市场呈现“量跌价涨”现象。
• 成都：1-8月土地供应面积同比下降13.39%，土地市场进入淡季，供需结构变化明显。

行业数据

• 全国市场：8月中国212个城市新房价格环比上涨，70个大中城市房价同比上涨，一线城市涨幅居前。
• 土地市场：8月全国10个典型城市土地成交均价同比上涨151.4%，土地出让金收入同比增长149.3%。
• 库存情况：8月全国20个城市新建商品住宅库存环比增长0.7%，部分城市库存量创近半年新低。
• 房企表现：房企销售情况向好，部分房企依赖房地产扭亏，但这种模式不可持续。

政策与市场影响

• 调控政策：中央政策未放松，地方微调基于自身调控目标，强调稳定房价。
• 融资政策：证监会对房企再融资暂缓，显示对房地产金融风险的担忧。
• 市场预期：政策不确定性、税费增加等因素导致购房者持币观望，市场信心波动。

风险与机会提示

• 机会：土地价格整体上行，为部分开发商提供利润空间。
• 风险：央企依赖房地产扭亏不可持续，市场分化加剧，部分城市库存压力大。

未来展望

• 政策方向：房地产调控可能向长效机制和市场化方向转变，一线城市政策将延续，而部分二三线城市可能有所松动。
• 市场趋势：预计“金九银十”期间市场活跃度提升，但房价上涨压力仍存。
• 土地改革：十八届三中全会可能将土地制度改革列为重要议题，包括征地制度、农村集体用地流转等，影响未来土地市场结构和政策走向。

结论

房地产市场在政策调控下呈现分化趋势，一线城市房价持续上涨，而部分二三线城市面临库存高企和销售低迷的问题。房企融资政策趋紧，土地市场活跃但存在风险，保障房建设压力巨大。未来政策方向将更加注重长效机制和市场化调控，房地产市场仍需进一步调整和优化。