20211011-安信证券-固定收益主题报告_限跌令_与三四线楼市_9页_1mb

三四线楼市分析与“限跌令”解读

核心内容

2021年10月，随着房地产市场调控政策的持续收紧，多个三四线城市发布了“限跌令”或约谈大幅降价的房企，以稳定房价、市场预期和销售节奏。这些措施反映了地方政府对当前楼市形势的密切关注及调控意图。

主要观点

• 限跌令发布情况：自2021年7月以来，已有9个城市发布限跌令或约谈降价房企，其中岳阳、昆明、唐山、桂林、张家口等城市因房价持续下滑而成为重点调控对象，而沈阳、株洲、江阴、菏泽等城市虽未明显下跌，但部分楼盘为回款采取了降价策略，存在价格战风险。
• 三四线楼市表现分化：2021年以来，三四线楼市整体涨幅放缓，区域分化显著。部分城市如岳阳、柳州、常德、泸州出现量价齐跌，而如绍兴、九江、东莞等城市则出现价涨量降。总体来看，长三角、珠三角地区的强三四线城市表现较好，而京津冀地区的三四线城市大多表现较弱。
• 楼市分化原因：主要归因于三四线城市与核心城市之间的协同效应与虹吸效应的相对强弱。协同效应强的城市能够受益于高能级城市的政策红利和外溢需求，如浙江各地级市人口净流入，推动楼市稳定增长；而虹吸效应强的城市则面临人口、财富、产业的流出，如湖南长沙周边城市人口净流出，导致楼市疲软。
• 房价回调压力：多数三四线城市自2016年后房价明显上涨，因此在当前调控环境下，存在回调压力。但考虑到此前已经历明显去库存，这些城市房价不具备持续大幅下跌的基础，回调幅度和速度相对温和。

关键信息

• 限跌令具体内容：部分城市如岳阳、张家口规定新房成交价不得低于备案价的85%，否则不予网签；昆明召开房企座谈会，明确恶意降价将被约谈；江阴严禁低价倾销，防止价格战。
• 销售面积变化：截至2021年8月，83个样本城市销售面积累计同比为20.8%，较7月下降9.6个百分点。其中，24个城市销售面积同比下降，如东营、许昌；59个城市销售面积同比增长，如赣州、太仓。
• 调控政策影响：3月以来，多地加强调控，如嘉兴、湖州、东莞、义乌、绍兴、金华等城市收紧限购、限售、公积金贷款等政策，以抑制市场过热，稳定房价。
• 库存水平：当前住宅库存水平不高，表明市场供需关系趋于平衡，房价回调压力有限。

未来预期

• 强三四线城市：随着调控政策不断收紧，预计长三角、珠三角等强三四线城市的房价涨幅将趋于回落，市场回归平稳。
• 一般三四线城市：房价仍存在回调可能，但幅度和速度相对温和，不具备持续大幅下跌的基础。部分城市如安庆、常德、泸州房价已接近2018年底水平，回调空间有限。

风险提示

• 数据统计可能存在不全面的情况，需进一步关注市场动态。
• 政策可能超预期收紧，对楼市产生更大影响。

图表与数据支持

• 图1：岳阳、昆明、唐山、桂林、张家口近两月房价持续下跌。
• 图2：下半年以来三线城市房价涨幅放缓。
• 图3：70个样本城市房价涨跌分布，绿色为下跌，红色为上涨。
• 图4：83个样本城市销售面积增降分布。
• 图5：长三角、珠三角三四线城市表现较好，京津冀相对较弱。
• 图6：浙江各地级市人口净流入。
• 图7：湖南多个地级市人口净流出。
• 图8：下半年强三四线城市房价环比放缓。
• 图9：湖州、丽水住宅类土地溢价率明显下降。
• 图10：安庆、常德、泸州等城市房价接近2018年底水平。
• 图11：当前住宅库存水平不高。

表格数据

• 表1：近两月已有9城发布限跌令/约谈大幅降价房企。
• 表2：2021年以来强三四线城市收紧调控政策。

分析师声明

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总结

综上所述，2021年三四线楼市整体表现趋于分化，部分城市因房价下跌或销售压力大而受到调控干预，地方政府通过限跌令和约谈房企来稳定市场预期。同时，强三四线城市如长三角、珠三角地区因协同效应较强，楼市表现相对较好，而京津冀地区因虹吸效应明显，楼市疲软。随着政策持续收紧，预计未来三四线楼市将逐步回归平稳，房价回调压力有限，但需关注政策变化及市场动态。