20260705-国信证券-公募REITs周报（第73期）_指数显著反弹_产权类弹性更强_12页_2mb

公募 REITs 周报（第 73 期）总结

核心内容

本周，中证REITs指数显著反弹，周涨幅达3.9%，是近期修复力度最强的一周。所有类型REITs均收涨，其中产权类REITs表现更具弹性。从主要指数对比来看，中证REITs的表现优于中证转债、中证全债和沪深300指数。年初至今，中证REITs指数下跌5.4%，而沪深300指数上涨4.6%。近一年，中证REITs指数回报率为-17.3%，波动率为8.4%。

主要观点

• 二级市场表现：中证REITs指数周涨幅3.9%，表现优于其他主要指数，显示市场对REITs的配置价值有所回升。
• 项目属性差异：产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为+4.3%和+4.0%，显示出不同的市场反应。
• 资金流向：主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（509万元）、华夏凯德消费REIT（431万元）、中金重庆两江REIT（397万元），表明市场对部分REITs的偏好。
• 一级市场情况：第二批商业不动产REITs启动发售，但机构认购态度明显审慎，网下认购倍数较首批显著回落。部分产品如华夏凯德商业REIT和光大保德信光大安石商业REIT宣布延期询价，反映出当前市场情绪偏谨慎。

关键信息

市场表现

• 中证REITs指数：周涨跌幅为+3.9%，年初至今涨跌幅为-5.4%。
• REITs总市值：截至2026年7月3日，总市值为2376亿元，较上周增加78亿元。
• 日均换手率：全周日均换手率为0.45%，较前一周减少0.23%。
• 商业不动产REITs：区间日均换手率最高，为1.3%；消费REITs成交额占比最高，为17.9%。

产品表现

• 周度涨幅前三：
  • 中金普洛斯REIT：+12.70%
  • 中银中外运仓储物流REIT：+10.53%
  • 嘉实物美消费REIT：+10.52%
• 其他表现：中金联东科创REIT、中金印力消费REIT、华安百联消费REIT等均表现良好，但部分产品如华夏合肥高新REIT、建信中关村REIT等跌幅较大。

估值与收益

• 产权类REITs股息率：比中证红利股股息率均值低39BP。
• 经营权类REITsIRR：内部收益率均值与十年期国债收益率利差为379BP。
• 年化现金分派率：截至7月3日，均值为6.7%。
• 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，部分REITs如华夏首创奥莱REIT溢价率高达69.79%。

发行动态

• 已问询产品：12只。
• 已反馈产品：14只。
• 已受理产品：3只。
• 已上市产品：包括华夏凯德消费REIT、华安锦江商业REIT等。

风险提示

• 公开资料数据滞后。
• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 税收等政策调整风险。
• 流动性风险。

附录

市场走势图

• 图1：中证REITs指数和股债指数走势对比。
• 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比。
• 图3：中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比。
• 图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比。
• 图5：近一年各类主要指数回报率和波动率对比。
• 图6：全市场REITs总市值和周度日均换手率。
• 图7：不同项目属性REITs周涨跌幅对比。
• 图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比。
• 图9：不同REITs基金涨跌幅。
• 图10：不同REITs区间日均换手率和成交额占比。
• 图11：不同REITs产品资金流向。
• 图12：不同项目类型REITs估值水平和年化派息率。
• 图13：REITs最新估值情况和年化派息率一览。

发行动态表

• 表1：REITs发行动态，包括名称、资产类型、申报类型、项目状态和更新日期。

估值指标

• 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系。
• P/FFO：当前价格与经营产生的现金流比值，用于短期估值判断。
• IRR：内部收益率，用于评估REITs的长期收益能力。

以上总结涵盖了本周公募REITs的市场表现、产品动态、估值情况及潜在风险，为投资者提供了全面的市场分析。