公募REITs系列之四_消费REITs如何定价_22页_1mb

消费类公募 REITs 定价分析报告总结

1. 定价关键：以收益法计算项目评估价值

• 收益法为核心：按照预测期内及预测期外进行测算，包括运营收入、成本费用及税金估算，贴现得到项目估值。
• 折现率假设：采用无风险收益率+风险溢价累加法，各项目假设差异较大。
• 资本化率应用：作为静态估值指标参考，仅反映短期性价比。

2. 运营净收益（NOI）的测算与假设

• 收入端构成：
  • 租金收入（占60-70%，分固定租金与提成租金）
  • 物业管理收入（约20-25%）
  • 其他收入（广告、停车等，占比小）
• 租金假设：
  • 主力店、专门店固定租金单价分类估算，考虑楼层差异
  • 租金增长率分年设定，前期0-4%，后期2-3%
  • 出租率设95-97%，考虑免租期和收缴率
• 成本端假设：
  • 运营成本、资本性支出、税费跟随收入变化
  • 预测期内长期增长率设为2.25%

3. 市场情绪对定价的影响

• 一级市场情绪：打新热情高会导致上市首日涨幅扩大，2025年消费REITs认购倍数普遍超过200倍。
• 二级市场情绪：成交换手率低时新券上涨空间受限，2025年REITs二级市场整体偏弱。
• 价格区间估计：
  • 华夏中海商业REIT预计上市首日涨幅13-27%，折后价5.43元/份
  • 华夏凯德商业REIT上市首日收盘价6.44元/份，短期中枢6.34元/份

4. 持续跟踪与风险提示

• 经营动态跟踪：
  • 中海商业REIT：需关注新能源汽车租户续约情况
  • 凯德商业REIT：主力店多的项目需评估租金坪效
• 主要风险点：
  • 政策调整导致供需变化
  • 基础设施经营风险波动
  • 定价假设偏差导致估值偏离
  • 数源错误或遗漏