> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 公募REITs | 9月市场展望：适度乐观，察资观策 ## 核心内容概述 本报告对2026年8月公募REITs二级市场表现及9月市场展望进行了分析，指出市场在政策支持和部分项目推进的背景下呈现适度反弹，但资金面仍存在不确定性。投资者在强需求政策尚未明确落地前，应保持谨慎乐观，关注稳健运营资产的超跌机会。 ## 市场回顾 - **8月下半月市场表现**：公募REITs二级市场延续反弹，产业园区和仓储物流板块涨幅较大，消费基础设施和数据中心板块亦录得一定涨幅。 - **市场交投情况**：尽管市场反弹，但成交额和换手率未显著放量，反映出资金的谨慎态度。 - **全周数据**：中证REITs全收益指数全周报收955.33点，累计上涨1.39%。 - **全月走势**：8月REITs二级市场整体先跌后涨，中证REITs全收益指数累计下跌0.19%。 ## 政策及重要公告梳理 - **一级市场项目进展**： - **嘉实陶邑消费REIT**：8月25日获上交所受理，底层资产为景德镇陶溪川首期项目，评估基准日为2026年6月30日，估值13.22亿元，预计2026年和2027年分派率分别为5.23%和5.48%。 - **中金中国绿发商业REIT**：8月25日获深交所受理，底层资产包括济南泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店及上海艾迪逊酒店，评估基准日为2026年3月31日，估值28.88亿元，预计2026年和2027年分派率分别为4.57%和4.64%。 - **政策支持**： - 国家发改委在8月28日召开的全国投资工作推进会议中支持民营企业参与基础设施REITs发行。 - 证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，提出支持租赁住房、城市更新等项目发行REITs，并稳慎推进商业不动产REITs发展。 ## 公募REITs策略思考 - **市场情绪与资金面**：8月下半月市场反弹，但资金面仍显谨慎，成交额未明显放量。 - **9月市场展望**：市场期待增量资金入场，包括保险资金放开商业不动产REITs投资范围、指数基金、公募FOF、二级债基等公募基金资金。 - **投资建议**：在强需求政策尚未落地前，建议投资者保持谨慎乐观，关注因资金面和情绪波动导致的稳健运营资产的超跌机会。 ## 风险因素 - **政策风险**：底层资产所在行业可能因超预期政策（如高速公路通行费减免、产业园区租金减免）而影响收益。 - **经济基本面风险**：国内经济修复不及预期可能对底层资产经营产生负面影响。 - **地缘政治风险**：国际局势的不确定性可能影响市场风险偏好。 - **新发政策风险**：若REITs新发政策出现超预期变化，可能对市场产生冲击。 ## 关于我们 本报告由中信证券研究部发布，旨在为专业机构投资者提供市场分析与投资策略建议。 ## 联系方式 - **中信证券研究网站**：[https://research.citics.com](https://research.citics.com) - **研究服务小程序**：中信证券研究服务 - **添加权限请联系**：您的对口客户经理 ## 免责声明 本文节选自中信证券研究部已于2026年9月1日发布的《公募REITs市场面面观20260901—9月市场展望：适度乐观，察资观策》报告。具体分析内容请详见完整报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。 本资料仅面向中信证券客户中的金融机构专业投资者，通过微信形式制作，不适用于非专业投资者。如您非中信证券客户中的金融机构专业投资者，请联系中信证券机构销售服务部门或客户经理，完成投资者适当性匹配后再获取相关服务。本资料难以设置访问权限，敬请理解。 ```