土地专题报告系列之六：2020年一季度全国土地出让金下滑10％，各省市表现如何？-20200409-广发证券-19页_1mb

土地专题报告系列之六总结

核心内容概述

2020年一季度全国土地出让金同比下滑10%，主要受3月单月需求端表现较差影响。尽管1-2月受疫情影响，供给端下滑，但热点城市表现较好，使得1-2月土地成交水平相对稳定。3月全口径推出建面同比增加16%，但成交建面同比下滑15%，土地出让金同比下滑21%。主要原因是3月推地节奏以下旬为主，部分土地未在3月成交，以及房企拿地意愿整体下滑。

主要观点

• 供给与成交的关系：3月推出的土地部分未在当月成交，预计将在4月上旬体现，4月供给力度加大，有望带动成交改善。
• 省份表现差异：10个省份土地出让金同比为正，分为两组：一组为供给发力明显（吉林、黑龙江、江西、山东、青海、江苏），另一组为供给较弱但房企拿地意愿较强（上海、浙江、北京）。
• 城市表现：浙江、江苏、广东等省份部分城市土地市场表现较好，溢价率较高，流拍率较低。
• 土地出让对债务的覆盖能力：上海、河北、浙江、广东等省份土地出让金对债务的覆盖比例较高，其中上海达到88%。

关键信息

一、全国土地市场表现

• 全国土地出让金：1-3月全国土地出让金为1.0万亿元，同比下滑10%。
• 全国成交建面：1-3月成交建面为6.5亿平，同比下滑21%。
• 全国推出建面：1-3月推出建面为9.9亿平，同比下滑6%。
• 3月土地市场：3月推出建面同比增加16%，但成交建面同比下滑15%，土地出让金同比下滑21%。
• 4月供给预期：4月前两周推出建面较3月四周合计有较大提升，预计带动4月成交改善。

二、省份土地出让表现

• 一季度出让金为正的省份：吉林、黑龙江、江西、山东、青海、江苏、上海、浙江、北京。
  • 供给发力省份：吉林、黑龙江、江西、山东、青海、江苏。
  • 拿地意愿强的省份：上海、浙江、北京。
• 一季度出让金为负的省份：湖北、贵州、广西、山西、甘肃、海南、云南、天津、宁夏。
  • 供给较弱：多数省份推出建面同比为负。
  • 流拍率较高：如湖北、广西、甘肃、贵州等。

三、城市土地市场表现

• 土地出让金覆盖债务比例：
  • 一线城市：上海（88%）、广州（72%）、北京（28%）、深圳（14%）。
  • 二线城市：沈阳、福州、合肥、南宁、北海等覆盖比值在100%以上，石家庄、温州、杭州、郑州等在50%-100%之间。
  • 三线城市：肇庆、东莞、南阳、抚州、眉山、丽水、临沂、保山、聊城、德州、新乡、佛山、东营、周口等覆盖比值在100%以上。
• 溢价率与流拍率：
  • 3月全口径溢价率11.6%，住宅溢价率14.3%。
  • 3月流拍率7%，低于往年水平。
  • 江西、江苏、山东等省份部分城市溢价率较高，流拍率较低。

四、风险提示

• 数据误差：报告指出数据统计存在一定误差。
• 供给与需求的不平衡：部分省份供给较弱，导致成交不佳，但4月供给改善可能带动成交提升。
• 政策与市场变化：需关注政策调整对土地市场的潜在影响。

结论

2020年一季度全国土地市场受到疫情影响，供给端下滑，导致土地出让金同比减少。然而，随着3月土地供给的增加和4月供给力度的提升，市场有望逐步回暖。部分省份和城市由于供给发力或拿地意愿较强，土地出让金表现较好，对债务的覆盖能力较强。未来需密切关注供给质量及房企拿地意愿的变化，以评估土地市场进一步发展的潜力。