宏观专题：26图看懂土地出让新特征-20230619-德邦证券-17页_841kb

报告摘要

宏观专题总结：土地出让市场新特征分析

核心内容概述

本文基于2015年至2023年5月的中国土地市场网披露的超100万条土地出让数据，分析了当前土地出让市场的五大新特征，并对相关风险进行了提示。主要关注点包括全国土地成交总额与均价的持续下跌、土地集中出让对区域表现的影响、住宅与工业用地价格差异的扩大、TOP10城市土地出让集中度上升以及国企拿地占比的变化趋势。

主要观点与关键信息

一、全国土地成交总额持续下滑，市场化拿地占比下降

背景：自2021年以来，受地产行业下行、疫情及经济增速放缓影响，全国土地成交总额同比跌幅持续扩大。
数据表现：
- 2021年同比下降1%
- 2022年同比下降20%
- 2023年1-5月同比下降26%
成交面积变化：
- 2021年同比+7%
- 2022年同比+12%
- 2023年1-5月同比-3%
成交均价下降：2023年1-5月，全国土地成交均价同比下跌11%，是导致成交总额疲弱的主要原因。
“招拍挂”占比下降：2022年“招拍挂”出让土地在成交总额中的占比下降5个百分点，2023年1-5月仍处于低位。

二、土地集中出让节奏导致区域表现分化明显

区域差异：
- 东部地区：如上海、天津、云南等地土地成交总额同比显著增长，其中上海、天津、云南增速均突破30%。
- 中西部地区：如青海、湖北、广西等地土地成交总额同比大幅下降，个别省份跌幅超过70%。
原因分析：
- 部分城市调整地块资质，提升土地吸引力。
- 房地产市场复苏不及预期，房企拿地谨慎。
- 人口增长乏力与产业转型困难加剧部分城市土地出让压力。

三、住宅用地高价补贴工业用地廉价的模式日益强化

政策背景：地方政府通过住宅用地高价出让补贴工业用地廉价出让，以支持园区工业化发展。
数据表现：
- 2023年1-5月，住宅用地成交均价为7598元/㎡，商服用地为2720元/㎡，工矿仓储用地为340元/㎡。
- 商服与工矿仓储用地价格仅为住宅用地的36%和4%。
对比日本：中国住宅用地价格与工业用地价格的比值远高于日本，反映该模式的强化。

四、TOP10城市土地出让集中度上升，城市分化加剧

趋势变化：
- 2016年TOP10城市集中度为34%，2018年降至25.6%。
- 自2019年起集中度回升，截至2023年1-5月，TOP10城市集中度达33%，接近2016年峰值。
城市分化：
- 头部城市土地出让表现优于非头部城市。
- 2023年1-5月，TOP10城市土地出让集中度已接近2016年峰值，城市间差距扩大。

五、国企拿地占比提升，但2023年1-5月多数省份回落

趋势变化：
- 2021年国企拿地占比为35%，2022年升至54%，2023年1-5月回落至38%。
原因分析：
- 地方政府通过地方国企拿地保障基金收入，避免财政压力。
- 2022年财政部出台政策，限制通过国企购地虚增土地出让收入。
省份差异：
- 2022年湖南、贵州、江苏、四川等省国企拿地占比超过70%。
- 2023年1-5月多数省份国企拿地占比下降，但吉林、宁夏等省份有所上升。

风险提示

股权结构判定不准确：通过股权结构识别国企存在偏差，可能影响数据可靠性。
数据缺失：部分拿地主体的股权结构和实控人信息不完整。
数据来源问题：中国土地市场网披露的土地出让信息可能存在误差。

数据来源与研究方法

数据来源：中国土地市场网披露的土地成交数据（近100万条）。
研究方法：
- 人工识别近40万个拿地主体是否为国企。
- 判断是否与发债城投存在股权关系。
- 采用“招拍挂”作为市场化程度较高的土地出让方式，分析其占比变化。
数据对比：与财政部口径土地出让收入对比，偏离度最高约3%，认为该数据具有代表性。

总结

本文揭示了土地出让市场在2021年以来的五大新特征，反映出地产行业下行、疫情冲击、政策调控等多重因素对土地市场的影响。随着房地产市场复苏不及预期，土地成交总额与均价持续走低，地方政府通过调整土地出让策略以应对财政压力，尤其是通过住宅用地高价补贴工业用地廉价出让的方式。同时，土地集中出让加剧了城市分化，TOP10城市土地出让集中度显著上升，而国企拿地占比虽一度提升，但近期有所回落。研究中也提醒了数据识别和来源的潜在风险，建议在使用时注意其局限性。

展开完整摘要