20220227-湘财证券-宏观点评_租购并举_促房地产良性循环_6页_702kb

证券研究报告总结：保障性租赁住房发展与“租购并举”政策

核心内容

本报告围绕“租购并举”政策，分析了保障性租赁住房的发展现状、政策导向及对房地产市场的影响。核心内容包括：

• 城镇化进程加快，保障性住房需求持续增长；
• 政府通过财政与金融手段推动保障性租赁住房建设；
• 保障性租赁住房或成为稳增长的重要抓手。

主要观点

1. 保障性租赁住房需求旺盛
   随着我国城镇化率持续上升，新市民和青年人的住房需求日益增长。2021年末，我国常住人口城镇化率已达64.72%，每年新增城镇就业人口超过1100万，住房刚性需求旺盛。据住建部数据，2020年全国有约9853万进城务工人员及高校毕业生需租房，但实际保障性租赁住房供应远低于需求。

2. 政策支持“租购并举”
   2022年，全国坚持“住房不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激工具，而是通过加强预期引导、探索新模式、推动租购并举，促进房地产市场平稳健康发展。政策重点在于加快长租房市场建设，推进保障性住房建设，以满足不同群体的住房需求。

3. 财政与金融政策助力保障性租赁住房发展

   • 2020年住房保障财政支出达7106亿元，其中保障性安居工程支出3129亿元，较2019年有所增加；
   • 银保监会与住建部联合发布指导意见，鼓励银行保险机构提供针对性金融产品，拓宽保障性租赁住房资金来源；
   • 保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，引导房企向保障性租赁住房倾斜。

4. 保障性租赁住房的筹建方式
   保障性租赁住房的房源筹集方式主要包括：

   • 集体经营性建设用地；
   • 企事业单位自有闲置土地；
   • 产业园区配套用地；
   • 存量闲置房屋；
   • 新供应国有建设用地。
     筹建方式涵盖新建、改建、扩建三种。

5. 保障性租赁住房建设目标

   • 2022年全国计划建设筹集保障性租赁住房240万套，预计总投资额达4080亿元；
   • 河北省2022年计划筹集4.5万套，投资76亿元，平均每套投资约17万元；
   • 北京、上海、广州、深圳等重点城市“十四五”期间保障性租赁住房建设目标占新增住房供应总量的30%-45%。

关键信息

• 保障性租赁住房与公租房的区别：保障性租赁住房面向新市民及青年人，提供小户型、低租金住房；公租房面向城镇住房困难家庭，由政府承担兜底责任。
• 政策导向：通过财政和金融手段，推动保障性租赁住房建设，优化城市住房结构，缓解住房压力。
• 投资规模：2022年保障性租赁住房总投资预计达4080亿元，成为稳增长的重要抓手。
• 风险提示：政策执行超预期、各地建设进度超预期、投资额估算偏差。

总结

保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，正成为我国房地产市场调控的重要手段。随着城镇化进程的加快，新市民及青年人的住房需求持续上升，政策引导下的保障性住房建设有望缓解住房压力，优化城市住房结构。财政支出增加、金融政策支持、多种筹建渠道并行，为保障性租赁住房发展提供了有力支撑。2022年，全国计划建设筹集保障性租赁住房240万套，预计总投资达4080亿元，或将成为稳增长的重要抓手。