20240116-华安证券-保障性住房专题_新房改发展核心_两万亿市场全面开启_34页_1mb

报告摘要

保障性住房是新一轮房改核心，拉动万亿投资
- 保障性住房被确立为新房改重点，十四五期间计划筹建870万套，拉动524亿平米开工面积，总投资额或达23844亿元。战略高度提升，短期量速双升，长期与商品房形成互补双轨制。
- 政策高度明确：国常会审议通过“14号文”，首次提出配售型保障房，覆盖300万以上城区人口城市，战略目标进一步落地。
政策主导资金来源，融资渠道拓宽
- 资金以专项债为主（占比超70%），中央补助及社会资金为辅。后续PSL、住房公积金贷款重启、REITs发行，将逐步完善多元化融资体系。
- 5支保障性租赁住房REITs成功发售，中央预算内投资占比提升，地方专项债持续发力，如2023年专项债投向保障房领域金额同比增2489%。
“装配式+全装修”为主线的产业链机会
- 装配式建筑渗透率提升，保障房项目强制要求装配式建造，预制PC构件市场规模有望达2794亿元。
- 装配式装修在保障房中推广应用，集成厨卫系统渗透率提升，优化施工效率与成本控制。
- 建筑企业区域竞争格局：央企如中国建筑全国性覆盖，地方国企如上海建工在本地优势显著；建材企业如北新建材、海鸥住工、东方雨虹受益。
风险提示
- 保障房建设进度低于预期；房地产超预期下行影响投资需求；资金落地不及预期。

政策驱动保障数量与质量升级
- 鼓励配售型保障房探索，多地政策从保租房转向融合共有产权房；如深圳2023年Q4配售型保障房供应提速，全国首单此类贷款在福州落地。
- 人口向大城市集中趋势明显，一线城市新增租赁需求旺盛，保障房占比目标2025年提升至30%以上。
装配式建筑技术革新
- 保障房要求全面采用装配式建筑，_PC构件为主流技术，预计拉动市场规模2794亿元。
- 各地政策明确规定装配率目标，如深圳要求2023年起全面采用，助力节能减碳目标实现。
建材供应链重构
- 消费建材需求增长，保障房建设为建材企业带来约16%的住宅市场增量。
- 装配式厨卫系统渗透率提升，改传统湿法施工为预制化，集成厨卫系统成本持平但效率提升30%-40%。