房地产行业头部房企月报（8月）：销售低温延续，政策端发力复苏有望-20230920-华创证券-20页_1mb

房地产行业月报总结（2023年9月20日）

核心内容概述

2023年8月，房地产行业整体销售和投资表现承压，但政策端有所发力，为市场复苏提供了潜在支持。头部房企销售面积和金额同比下降，但部分企业如越秀地产表现出较强韧性。融资端虽有修复迹象，但部分房企仍面临较大的偿债压力。政策方面，城中村改造成为重点，预计将对销售和价格产生积极影响。

主要观点

• 销售表现低迷：8月16家头部房企销售面积同比下降39%，销售金额同比下降37%，市场整体处于历史低位。销售均价同比回正，但销售面积跌幅持续扩大，显示市场供需错配问题依然存在。
• 政策发力：8月下旬政策密集出台，包括认房不认贷、下调首付比例和存量房贷利率，旨在刺激刚需及改善需求。政策预期叠加“金九银十”传统营销旺季，预计销售将有所好转。
• 房企分化明显：国央企销售情况显著好于非国央企，越秀地产销售金额逆势增长21%，而碧桂园、融创等企业销售表现较差，部分企业面临流动性压力。
• 投资聚焦高能级城市：头部房企继续聚焦一二线城市，拿地金额环比上涨78%，同比上升33%。拿地楼面价/销售均价比值为104%，溢价率6.5%，显示对优质地块的争夺。
• 融资修复缓慢：8月全行业境内债券发行量585亿元，同比上升63%，但部分房企如碧桂园仍面临较大偿债压力，需进一步融资支持。

关键信息

销售情况

• 销售面积：8月16家头部房企销售面积1106万方，同比下降39%，较上月降幅扩大10pcts。
• 销售金额：8月销售金额1929亿元，同比下降37%，环比提升3.4%。
• 国央企与非国央企对比：
  • 国央企销售面积同比下降21%，销售金额同比下降25%。
  • 非国央企销售面积同比下降55%，销售金额同比下降54%。
• 越秀表现：越秀地产8月销售金额增长21%，累计销售金额增长62%。

投资情况

• 拿地金额：8月头部房企拿地金额576亿元，环比上涨78%，同比上升33%。
• 投资强度：8月平均土地投资强度为30%，较上月增加13pcts。
• 拿地城市分布：头部房企拿地主要集中于一二线城市，1-8月拿地占比达88%。
• 拿地区域分布：长三角仍是拿地主要区域，1-8月占比达43%，较2022年略有上升。
• 绿城表现：绿城拿地金额206亿元，当月土地投资强度达212%，积极储备优质地块。

融资情况

• 境内融资：8月全行业境内债券发行量585亿元，同比上升63%。
• 境外融资：8月境外债券发行量33亿元，同比上升702%，但环比下降36%。
• 发债主力：国央企仍是发债主力，华润置地8月发债利率最低，为2.25%。
• 房企偿债压力：碧桂园2023年内到期债务余额达105亿元，为头部房企中最大。

投资建议

• 重点推荐：深耕核心一二线城市的房企，如招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源。
• 城中村改造：作为后续政策重点，有望有效满足城市核心区高品质住宅需求，推动市场复苏。

风险提示

• 微观传导机制失灵，房企缩表趋势仍将持续。

团队介绍

• 组长、首席研究员：单戈，中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验。
• 助理研究员：
  • 许常捷，同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验。
  • 杨航，上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间。
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%。
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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