20230920-华创证券-头部房企月报（8月）_销售低温延续_政策端发力复苏有望_20页_2mb

房地产行业月报总结（2023年9月20日）

行业销售与市场情况

• 8月销售表现持续降温：16家头部房企8月销售面积同比下降39%，销售金额降幅37%，处于历史低位。房价方面，8月销售均价同比上涨4%，销售均价创近四年新高。
• 企业分化显著：国央企销售表现优于民企，8月销售面积和金额增速分别为-21%、-25%，而民企增速分别为-55%、-54%。
• 区域与企业策略调整：碧桂园、融创等房企因债务问题采取债券展期、股权转让等缓解流动性压力措施。政策端加码，包括认房不认贷、下调首付比例及存量房贷利率，但传导效应有限。

头部房企投资动态

• 拿地金额与结构：16家头部房企8月拿地金额576亿元，环比上涨78%，同比增速33%。投资集中于高能级城市，一二线城市占比87%，长三角地区占比43%。
• 土地溢价与效率：8月平均拿地溢价率65%，楼面价18059元/平方米，高于销售均价，头部房企持续补充优质土储，土地投资强度30%，环比回升。

融资状况

• 融资修复进展：8月全行业境内信用债发行585亿元，同比上涨63%，境外融资33亿元，同比暴涨702%。
• 房企融资分层：国央企融资优势明显，例如华润8月发债利率225%，龙虎5亿元融资成本35%。碧桂园、旭辉等民企仍面临较大偿债压力，部分企业已采取展期或出售资产应对。

重点房企动态

• 越秀地产：专注城市更新，参与广州旧改，8月销售逆势增长。
• 招商蛇口：聚焦产业园区转型，从重资产向轻重结合转变。
• 碧桂园、融创、龙湖、万科等：继续采取债券展期、资产出售、多元化融资等方式缓解流动性紧张。

投资建议

• 核心推荐标的：重点推荐深耕一线及核心二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。
• 政策预期：建议关注城中村改造政策推进及核心一二线城市“金九银十”销售旺季可能带来的机会，预期政策放松有望扭转核心区销售及价格表现。

风险提示

• 宏观传导机制未有效改善：房企缩表未止，供需错配持续，微观层面的需求释放仍存在不确定性。

团队与免责声明

• 团队介绍：由房地产专家单戈领衔的研究团队，具有多年行业研究经验。
• 免责声明：报告仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。