20230127-华创证券-头部房企月报（2022年12月）_销售分化延续_结构性扩表渐兑现_17页_1mb

房地产行业2022年12月月报总结

核心内容概述

2022年12月，中国房地产行业整体销售和投资均呈现低迷态势，但头部房企销售增速有所修复，国央企表现优于民企，融资环境逐步改善，行业正从缩表向结构性扩表过渡。投资机会集中在高能级城市复苏和国央企估值修复。

主要观点

1. 销售分化延续，国央企复苏明显

• 销售数据：16家重点房企销售面积同比下滑18.7%，销售金额同比下滑20%，但销售增速较上月修复。
• 国央企表现：国央企销售面积增速转正（10.8%），销售金额增速为0%，显著优于民企（-43.7%、-47.3%）。
• 头部房企：保利、绿城、华润、越秀销售金额同比上涨，其中华润连续7个月销售金额增速为正。
• 销售均价：12月销售均价环比上涨2.3%，但同比仍下降1.7%，反映低能级城市需求疲弱。

2. 土地市场持续低迷，高能级城市成重点

• 拿地金额：12月重点房企拿地金额同比下滑67%，投资强度维持在9%低位。
• 拿地集中度：12月一二线城市拿地占比达92%，2022年一二线城市拿地占比达88%，房企投资重心向高能级城市集中。
• 楼面价与溢价率：12月房企拿地楼面价下降至16919元/平，溢价率维持在4.0%低位，反映市场观望情绪。

3. 融资改善，国央企优势明显

• 融资情况：12月全行业境内债券发行509亿元，环比增长69.8%，境外债券发行205亿元，同比环比均增长。
• 国央企表现：国央企发债规模上升，利率下降，如华润、万科、中海等。民企融资压力仍大。
• 偿债压力：部分房企如金地、碧桂园、融创2023年面临较大偿债压力，需关注其流动性风险。

关键信息

销售端

• 复苏趋势：销售增速底部小幅修复，国央企表现优于民企。
• 改善盘需求：高能级城市改善盘需求较强，销售均价保持高位。
• 销售分化：低能级城市销售疲软，量价关系恶化。

投资端

• 拿地低迷：房企拿地金额同比大幅下滑，投资意愿仍较低。
• 高能级集中：拿地持续向高能级城市集中，一线城市占比47%，二线城市占比45%。
• 楼面价偏高：部分房企如中海、招商蛇口、绿城拿地楼面价偏高，反映其土储质量提升。

融资端

• 融资改善：11月融资新政逐步见效，国央企通过定增、重组等方式筹措资金。
• 国央企优势：凭借信用优势，发债规模上升，利率下降，融资成本较低。
• 偿债压力：部分房企如金地、碧桂园、融创2023年面临较大偿债压力。

投资建议

两个中心、一个基本点

1. 高能级城市复苏为中心：关注在高能级城市土储占比高或2022年逆势拿地的房企，如华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地。
2. 国央企估值修复为中心：国央企在销售、拿地、融资端均表现较好，预计估值系统性修复，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展。
3. 逐步建立护城河为基本点：关注估值中枢提升、护城河逐步形成的房企，如越秀地产、保利发展、万科A、招商蛇口。

风险提示

• 微观传导机制失灵：房企缩表趋势仍未终结，行业复苏仍面临挑战。

团队介绍

• 组长/首席研究员：单戈，中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验。
• 助理研究员：许常捷，同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地。

附注

• 本报告数据来源为Wind、克而瑞、中指研究院及公司公告。
• 投资建议基于市场分析和估值模型，不构成具体投资建议，投资者需自行判断风险。