20230315-华创证券-房地产行业跟踪报告_头部房企月报（2月）-销售修复初现_拿地聚焦高能级城市_17页_1mb

房地产行业跟踪报告（2023年03月15日）

核心内容概述

2023年2月，中国房地产行业呈现销售回暖、投资聚焦高能级城市、融资缓慢修复的趋势。国央企在销售和融资端表现优于民企，市场对政策预期出现分歧，地产板块整体表现疲弱。

主要观点

销售市场

• 销售修复初现：2月重点头部房企销售面积同比上涨12%，销售金额同比上涨30%，较1月修复50个百分点，销售明显回暖。
• 国央企表现突出：国央企销售金额增速达73%，远超民企的-11%，显示国央企在政策支持和市场信心上占据优势。
• 高能级城市带动复苏：北京、上海、成都等重点城市成交活跃度回升，带动销售修复，预计后续高能级城市成交回暖趋势有望延续。
• 销售均价保持高位：2月销售均价同比上涨17%，反映需求有所好转，但部分房企如金地、中南仍面临销售压力。

投资动态

• 拿地聚焦高能级城市：2月重点房企拿地金额同比下滑48%，但拿地主要集中在北京、杭州、苏州等核心城市。
• 土拍市场回暖：2月拿地溢价率回升至8.6%，为2021年9月以来最高，反映房企对优质地块的争夺。
• 国央企积极布局：华润、越秀等国央企在2月积极拿地，华润以64亿获取北京商业项目，越秀以59亿获取北京两宗优质宅地。
• 民企谨慎拿地：新城控股在2021年9月后首次拿地，获取杭州优质宅地，显示部分民企开始恢复拿地信心。

融资情况

• 行业融资缓慢修复：2月全行业境内信用债发行量为366亿元，同比增长18%，但境外融资仍处于低位。
• 国央企融资成本低：国央企凭借信用优势，融资成本保持低位，如保利发展2月发债利率低至2.26%，中海、金茂保持在4%以下。
• 部分房企偿债压力大：如金地、中南建设2023年到期债务占比接近50%，融资支持政策需进一步落实以缓解压力。

关键信息

行业表现

• 2月申万地产板块下跌2.0%，在31个一级行业中排名第26。
• A股7家头部房企普遍下跌，港股仅越秀地产上涨1.6%。

头部房企动态

• 招商蛇口：拟定增募资不超过85亿元，拟重组南油集团。
• 万科A：拟非公开发行A股股票募集不超过150亿元。
• 保利发展：125亿元定增申请获证监会受理。
• 越秀地产：商业板块更名“越秀商管”，推进“一核两翼”战略。
• 融创：杭州东新综合体地块退地并重新上架，广西凤屿湖项目获5100万元“保交楼”融资。
• 金地：撤销西南区域公司，合并成都与昆明公司。
• 中南建设：获信达系25.5亿元纾困资金，回复深交所关注函。

投资建议

• 关注“两个中心，一个基本点”：
  1. 以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或逆势拿地的公司。
  2. 以国央企估值修复为中心，销售、拿地、融资端均有改善，股权融资放开将进一步放大其优势。
  3. 以逐步建立护城河为基本点，关注剩余收益展望期限拉长、护城河逐步形成的公司。
• 推荐公司：越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。

风险提示

• 微观传导机制失灵：房企缩表趋势仍未结束，政策传导效果有限。

行业数据

相对指数表现

图表目录

• 图表1：2月地产板块下跌2.0%，一级行业中排名26
• 图表2：2月A股头部房企普跌，港股仅越秀涨1.6%
• 图表3：头部房企持续响应融资新政
• 图表4：2月龙头房企销售面积同比上涨12%
• 图表5：2月龙头房企销售金额同比上涨30%
• 图表6：国央企销售面积同比上升60%，民企降幅缩小
• 图表7：国央企销售金额增速73%，远超民企
• 图表8：越秀销售金额同比增长386%，表现突出
• 图表9：龙头房企2月销售均价同比上涨17%
• 图表10：量价同步复苏显示需求呈现一定好转
• 图表11：华润、绿城、旭辉、越秀销售均价涨幅超10%
• 图表12：2月拿地金额219亿元，同比下滑48%
• 图表13：2月土地投资强度8%，投资意愿仍然较低
• 图表14：2月共有5家房企公开市场拿地
• 图表15：2月龙头房企拿地几乎均位于一二线城市
• 图表16：2023年1-2月龙头房企在一二线城市拿地占比接近100%
• 图表17：2月拿地主要集中在长三角和环渤海
• 图表18：2023年1-2月龙头房企环渤海拿地占比47%
• 图表19：2月拿地楼面价上升至13145元/平
• 图表20：2月拿地溢价率8.6%，为2021年9月以来最高
• 图表21：越秀拿地楼面价36399元/平，超过销售均价
• 图表22：2月全行业境内债券发行量366亿元
• 图表23：2月境外债券发行量41亿元
• 图表24：2月16家龙头房企发行信用债72亿元
• 图表25：保利发展发债利率2.26%，中海、金茂发债利率低于4%
• 图表26：3月绿城、金地、金茂到期债务较高

团队介绍

• 组长、首席研究员：单戈（中国人民大学博士，4年地产研究经验）
• 助理研究员：许常捷（同济大学硕士，2年地产研究经验）

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10% - 10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10% -20%之间

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5% - 5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上

免责声明

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