20220517-首创证券-房地产行业数据点评_各项指标持续疲软_政策进入实质性改善阶段_10页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年5月房地产行业各项指标的运行情况，指出行业整体仍处于下行压力中，但政策层面开始实质性改善，预计未来市场有望逐步修复。

主要观点

• 销售持续疲软：
  2022年1-4月商品房销售面积和销售金额累计同比增速分别为-20.9%和-29.5%，4月单月同比增速为-39%和-46.6%，创历史新低，连续9个月负增长。
  百城新建商品住宅价格指数环比微涨0.02%，但4月下跌城市数量达36个，房价下行压力仍存。

• 投资增速转负：
  2022年1-4月房地产开发投资累计同比增速为-2.7%，由正转负。4月单月投资增速为-10.1%，较3月下降7.7个百分点。
  施工面积累计增速降至0%，4月单月增速为-38.7%。土地购置面积和土地成交价款累计同比增速分别为-46.5%和-20.6%，4月单月分别下降至-57.3%和-28.3%。
  百城土地流拍率升至37.6%，溢价率仍处低位，土拍市场热度持续走弱。

• 新开工持续低迷：
  1-4月新开工面积累计同比增速为-26.3%，4月单月增速为-44.2%。
  由于土地资源不足和房企资金链压力，新开工增速预计持续承压。
  竣工面积累计同比增速为-11.9%，预计下半年竣工增速将逐步修复。

• 中长期贷款持续转负：
  房地产开发资金来源累计增速为-23.6%，4月单月增速为-35.5%。
  个人按揭贷款累计增速为-25.2%，4月新增居民中长期贷款减少314亿元，同比少增5232亿元。
  定金及预收款累计同比下降37%，单月下降53%，购房者预期未改善，观望情绪浓厚。

• 政策改善：
  央行、银保监会5月15日下调首套房贷款利率下限20个基点，释放政策宽松信号，各地政府有望进一步下调房贷利率。
  首套房认定标准和首付比例的调整将成为后续政策重点，有助于提振市场需求。

关键信息

• 政策方向：
  政府在金融端持续发力，通过降低房贷利率下限，为市场提供支持。
  部分二线城市已放松限购政策，但效果有限，市场仍处下行趋势。

• 行业展望：
  房地产行业基本面仍处筑底阶段，政策改善空间较大，预计需求端政策将逐步放开，带动房企拿地意愿边际改善。
  行业估值修复行情有望开启，建议关注开发类和物业管理类企业。

• 重点推荐：
  开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团
  物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务

风险提示

• 疫情再次升级可能对房地产销售端造成冲击。
• 房价可能超预期下跌，影响市场信心。
• 融资环境改善不及预期，可能导致行业流动性风险加剧。
• 调控政策持续高压，可能抑制市场复苏。

图表说明（部分）

• 图1至图6：展示商品房销售面积和金额同比增速、百城住宅价格指数走势等。
• 图7至图10：反映房地产开发投资和施工面积增速变化。
• 图11至图14：显示土地购置面积和成交价款增速变化。
• 图15至图16：反映百城土地成交溢价率和流拍率情况。
• 图21至图27：展示房地产开发资金来源变化及中长期贷款情况。
• 图28至图29：反映首套房平均房贷利率和放款天数变化。

分析师信息

• 王嵩：首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验。
• 李枭洋：研究助理，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

报告声明

• 本报告内容客观、独立，不受第三方影响。
• 报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应自行评估。
• 首创证券不对报告内容的准确性或完整性负责，亦不承担相关法律责任。

评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上
• 行业投资评级：
  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

总结

当前房地产行业面临销售疲软、投资增速转负、土地市场低迷及融资压力等多重挑战，但政策层面已进入实质性改善阶段。央行与银保监会下调首套房贷款利率下限，释放积极信号，有望带动各地政策进一步宽松，推动市场预期改善和需求回升。尽管短期市场仍承压，但中期来看，政策改善将为行业带来一定的修复机会，建议关注优质房企及物业管理公司。