固定收益主题报告：房地产距离“政策底”还有多远？-20191205-安信证券-10页_837kb

房地产调控与地产债投资分析总结

核心内容

本文分析了2019年底中国房地产市场调控政策的现状及未来趋势，重点探讨了“政策底”的出现、购房主力的转变、调控政策对改善型购房需求的影响，以及地产债的投资机会。

主要观点

1. 购房主力从“刚需”向“改善”转变

• 核心城市购房主力变化：随着房价上涨，核心城市的“刚需”购房难度加大，购房主力逐渐转向“改善型”需求。深圳和武汉等城市的“大户型”成交套数在2018年后显著上升，表明部分购房者倾向于一步到位购买更高品质的房产。
• 数据支持：深圳和武汉的90-140平方米户型成交套数与90平方米以下户型的成交套数之比快速上升，说明“改善型”需求在主导市场。
• 其他城市趋势：无锡等部分三四线城市也表现出类似的购房主力转变趋势，2019年90-144平方米户型成交套数显著高于90平方米以下户型。

2. “房住不炒”政策的双重含义

• 政策目标：政策旨在打击炒房行为，同时保障真实购房需求。“房住”是政策的核心，意味着住房应满足居住需求，而非投资工具。
• 政策影响：过紧的“四限”政策（限购、限贷、限售、限价）虽然有效抑制了炒房行为，但也对“改善型”购房需求形成一定抑制，尤其是对一二线城市的改善购房。
• 政策松动迹象：部分城市通过“人才政策”进行需求端的微调，政策放松力度逐渐加大。

3. “政策底”或已出现，地产债投资机会显现

• 政策底的判断：在需求端政策趋松、融资端政策难以大幅收紧的背景下，楼市调控的“政策底”可能已经出现。
• 地产债投资建议：
  • 精选评级为AA+、期限不超过3年、收益率在5.5%以上的中型房企债券。
  • 关注“小而美”的房企，即规模适中、财务稳健、有发展潜力的房企。
• 房地产投资趋势：房地产投资与销售已脱钩多年，2020年投资回落仍是主旋律。核心矛盾在于“房企集中度”与“新开工动能”，二者在2020年均将趋弱，导致投资进一步下滑。

关键信息

• 房价与成交趋势：深圳和武汉的房价在2018年后处于高位，大户型成交情况显著优于小户型。
• 调控政策收紧：自2016年“930新政”以来，调控政策不断收紧，尤其在核心城市，政策对改善购房需求产生抑制作用。
• 融资端变化：23号文后非正规融资渠道收紧，合规融资渠道出现“择优”倾向，房地产贷款占社融比例显著回落。
• 2020年预测：
  • 房地产投资延续回落。
  • 二季度后的下行速度可能显著快于一季度。
  • 融资与销售环境将不会继续恶化。

风险提示

• 宏观政策超预期。
• 楼市调控政策超预期。
• 海外因素超预期。

图表与数据支持

• 图1、图2、图4、图5：反映深圳、武汉、无锡等城市大户型成交占比上升。
• 图3：显示深圳和武汉房价在2018年后处于高位。
• 图6：梳理2016年“930新政”以来的楼市收紧政策。
• 图7：展示一二线城市二套房首付比例较高。
• 图8、图9：显示2018年底以来需求端政策放松和融资端政策收紧的趋势。

总结

综上所述，核心城市购房主力已从“刚需”转向“改善”，而“房住不炒”政策虽有效遏制炒房，但对改善型需求亦有抑制。在政策趋松与融资端难以进一步收紧的背景下，楼市调控的“政策底”或已出现。2020年房地产投资将继续回落，建议投资者关注评级为AA+、期限不超过3年、收益率在5.5%以上的中型房企以及“小而美”的房企。同时，需警惕宏观政策、楼市调控及海外因素带来的不确定性。