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房地产市场止跌回稳分析总结

核心内容

2026年房地产市场已通过“金三银四”的考验，显示出止跌回稳的迹象。尽管市场整体仍保持谨慎，但成交量和价格均出现积极变化，表明市场基本面正在改善。

主要观点

1. 房地产市场止跌迹象初现

• 成交量改善：2026年1-2月，26个重点城市二手房成交套数同比增长1%，春节后成交量逐月提升，3月增长16%，4月增长30%，5月仍保持26%的同比增长。
• 价格降幅收窄：全国二手住宅挂牌价环比降幅从1月的-0.7%收窄至2月的-0.1%，截至5月10日，降幅已回到-0.3%。相比2025年下半年持续超过1%的跌幅，当前价格走势显示出企稳迹象。

2. “金三银四”表现打消“下跌中继”担忧

• 需求侧改善：今年“金三银四”期间，各能级城市均出现回暖，且持续性优于去年，表明市场改善具有内在动力，而非政策刺激。
• 供给侧收缩：挂牌量在“小阳春”期间不升反降，4月挂牌量同比负增，与去年同期“需求改善但供给放量”的情况不同，供需关系出现边际变化，支撑房价止跌。

3. 成交价率先转正，租金价格初步止跌

• 成交价回升：4月全国二手房成交价环比由负转正，录得0.05%，表明市场供需关系正在改善。
• 租金触底回升：2026年2月冰山80城租金价格指数环比转正，为2022年以来首次，租金价格初步止跌，为楼市止跌提供基本面支撑。

4. 房价底部确认与城市分化

• 价格底部确认：若重点城市挂牌量回落态势持续1-2个月，预计6-8月挂牌价环比降幅将收窄至0附近，楼市价格底部或将确认。
• 城市分化明显：上海刚需房率先止跌回升，深圳改善房价格触底，杭州、苏州等“含科量”高的城市或将成为改善房止跌的领先者。

关键信息

• 政策影响：2026年全国层面未出台刺激政策，但市场回暖仍持续，说明需求侧改善具有持续性。
• 成交结构变化：全国二手房成交面积自2021年以来保持正增长，说明需求并未萎缩，房价下跌主要由供给侧抛压所致。
• 市场路径差异：上海和深圳分别代表了两种止跌路径：一种是基于消费品属性的估值企稳，另一种是金融属性回归带来的价格止跌。

风险提示

• 租金回落：若租金超预期回落，可能影响房价止跌节奏。
• 宏观经济影响：宏观经济不及预期可能拖累楼市信心，导致房价企稳节奏慢于预期。
• 政策变化：全国层面若出台刺激政策，可能提前实现止跌回稳。
• 地缘政治风险：海外地缘政治不确定性可能对全球市场造成波动。

数据支持

• 图表1：26个重点城市实时成交改善幅度逐渐走阔，显示市场回暖趋势。
• 图表2：全国二手房挂牌价同环比降幅均收窄，反映价格企稳。
• 图表3：二、三线城市成交套数同比增速优于一线城市，显示市场分化。
• 图表4：4月挂牌量同比负增，表明供给收缩。
• 图表5：成交价环比率先转正，显示市场供需关系改善。
• 图表6：租金价格触底回升，为楼市止跌提供支撑。

结论

房地产市场已通过“金三银四”的检验，显示出止跌回稳的迹象。成交量和价格的改善表明市场需求侧持续改善，供给侧收缩，供需关系正在逆转。未来，随着挂牌量回落的持续，房价底部或将确认，但不同城市和房产类型将呈现分化趋势。