20260515-国金证券-国金宏观宋雪涛_地产止跌已通过_金三银四_的考验_10页_1mb

国金宏观宋雪涛 | 地产止跌已通过“金三银四”的考验

核心内容总结

2026年开年以来，房地产市场结束了2025年的加速下跌，出现止跌回稳的迹象。重点城市二手房成交持续放量，全国二手房挂牌价环比降幅收窄至-0.3%，显著优于2025年下半年每月1个百分点以上的跌幅。尽管市场整体仍保持谨慎观望态度，但“金三银四”期间的表现已基本打消了“年初回暖仅为下跌中继”的担忧。

主要观点

1. 成交放量与政策缺位

   • 2026年全国层面未出台地产刺激政策，但26个重点城市的二手房实时成交套数在去年同期高基数下仍显著增长。
   • 3月同比增速为16%，4月为30%，5月延续增长至26%。
   • 二、三线城市同比增速高于一线城市，表明市场回暖具有持续性。

2. 挂牌量逆季节性回落

   • 3月挂牌量环比仅小幅回升0.6%，4月同环比均出现回落。
   • 与去年同期相比，挂牌量增长乏力，表明供给侧抛压减弱，供需关系出现边际变化。

3. 挂牌价降幅收窄，成交价转正

   • 4月全国二手房挂牌价环比降幅收窄至-0.4%，5月进一步收窄至-0.3%。
   • 成交价率先转正，4月环比上涨0.05%，显示市场供需开始趋向平衡。

4. 租金价格初步止跌

   • 2026年2月冰山80城租金价格指数环比上涨0.7%，为2022年以来首次转正。
   • 与去年“小阳春”期间租金持续下跌形成对比，表明当前楼市止跌有基本面支撑。

关键信息

• 市场趋势：全国二手房成交面积自2021年以来持续增长，表明需求未萎缩，房价下跌主要由供给侧抛压引起。
• 城市分化：上海刚需房和深圳改善房已率先止跌回升，分别代表房价企稳的两种路径：
  • 第一种路径：由房子的消费品属性支撑，需租金回报率合理且租金止跌，如上海刚需房。
  • 第二种路径：由金融属性回归支撑，如深圳改善房，未来可能传导至杭州、苏州等“科”量高的城市。
• 价格底部确认：预计6-8月全国二手房挂牌价环比降幅将收窄至0附近，届时价格底部有望确认。
• 风险提示：
  • 租金超预期回落；
  • 宏观经济不及预期；
  • 地产政策超预期；
  • 海外地缘政治存在不确定性。

结论

综上所述，房地产市场已通过“金三银四”的考验，显示出止跌回稳的迹象。当前楼市的回暖主要源于需求侧的持续改善和供给侧的边际收缩，而租金价格的止跌进一步表明基本面支撑增强。未来，随着供需关系的进一步调整，房价有望逐步企稳。然而，仍需关注潜在风险因素，如租金波动、宏观经济变化及政策调整等。