20230402-国金证券-房地产行业研究_销售复苏超预期_核心城市土拍升温_19页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

行业整体表现

• 本周A股房地产板块下跌3.1%，在各板块中排名第27；港股房地产板块稳定，排名第15。
• 物业板块整体上涨，恒生物业服务及管理指数上涨2.3%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.3%和+1.7%。
• 本周新房销售面积增速加快，尤其是上海、青岛、温州、成都等城市表现较好。
• 二手房市场成交面积再创年后新高，成都、北京周成交继续领涨。

销售与土拍

• 3月百强房企销售复苏超预期，全口径销售7457亿元，环比增长44%，同比增长29%。
• 头部房企销售表现亮眼，TOP30房企中29家环比增长，24家同比增长；其中中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等12家房企单月同环比增速均超过50%。
• 核心城市土拍热度升温，深圳、杭州、合肥、成都、宁波等地土地市场表现火热，成交溢价率进入上行通道，市场热度较2022年低点明显回升。
• 全国300城宅地成交建面1313万m²，单周环比+175%，同比+17%，平均溢价率8%。
• 2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面8702万m²，累计同比-14%。
• 权益拿地金额前五房企为华润置地、保利发展、绿城中国、越秀地产、伟星房产。

主要观点

销售复苏

• 房企销售持续复苏，3月百强房企销售复苏超预期，显示市场信心有所恢复。
• 一线及二线城市新房销售面积周环比和周同比均增长，而三四线城市销售面积周同比仍为负，显示市场复苏存在区域差异。

土拍市场

• 核心城市土拍热度明显回升，部分城市溢价率较高，房企对后市信心增强。
• 有实力在核心城市拿地的房企将更加受益，尤其是具备持续拿地能力和优质重点城市布局的头部企业。

物业板块

• 物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，表现优于地产板块。
• 推荐滨江服务、建发物业等物业企业，因其在市场中表现突出。

关键信息

数据亮点

• 本周全国300城宅地成交建面1313万m²，创下2023年单周新高。
• 3月百强房企全口径销售16635亿元，累计同比+2%；3月单月销售7457亿元，环比+44%，同比+29%。
• 二手房市场活跃度持续向好，15城成交合计273万平米，周同比+77%。

政策支持

• 多个城市出台支持房地产市场发展的政策，如中山、沈阳、贵阳贵安、北京等。
• 政策内容包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化限售政策等。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳。
• 三四线城市恢复力度较弱。
• 多家房企出现债务违约。

投资建议

• 推荐具备持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展。
• 推荐物业板块，特别是受益于地产销售复苏和经济活动恢复的公司，如滨江服务、建发物业。
• 二手房市场活跃，推荐强房产中介平台贝壳。

行业估值

• A股地产PE-TTM较低，港股地产PE-TTM较高。
• 物业股PE-TTM相对较高，显示市场对其未来增长预期较为乐观。

结论

• 房地产行业整体呈现复苏态势，核心城市土拍和销售表现亮眼，但三四线城市仍需时间恢复。
• 物业板块表现优于地产板块，受益于市场回暖和政策支持。
• 风险依然存在，包括政策效果不佳、三四线城市恢复缓慢和房企债务问题。