20170312-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_季节效应是销量反弹主因_配置上偏高折价资源型（含国央企改革）_38页_2mb_2mb

季节效应是销量反弹主因、配置上偏高折价资源型（含国央企改革）总结

核心内容

本报告主要分析了2017年房地产行业的市场表现、政策调控、供需变化及投资策略，强调了季节性因素对销量反弹的影响，并提出了当前配置建议，关注高折价资源型地产股、国企改革及多元化转型机会。

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主要观点

1. 行业周期与市场趋势

• 销量趋势：整体销量仍处于回落阶段，各线城市继续分化，一线仍在低位，二线趋势回落，三线高位震荡回落。
• 季节性影响：春节后销量反弹是历史规律，但近期三四线城市销量已出现回落，表明季节效应是短期反弹主因。
• 小周期与中周期：当前仍处于行业小周期调整阶段，预计2017年四季度左右行业见底。中周期预计持续至2019年，调整期前半段地产指数难有超额收益，后半段开始重视系统性机会。

2. 政策调控

• 因城施策：2017年政策主基调为因城施策、分类调控、有保有压，强调去库存和住房的居住属性。
• 调控模式：三四线城市“打地鼠”调控模式持续，如涿州、涞水、崇礼、滁州等地，二线城市如杭州、南昌也加强调控。
• 大都市圈强化：支持特色小镇和大都市圈发展，推动区域资源整合。

3. 投资配置建议

• 高折价资源型地产股：优先配置资源型地产股，如【侨城、北京城建、金融街】，因其具备土地红利和价格支撑。
• 国企与央企改革：国企改革是全年重要主题，重点关注【侨城、保利、上实、沙河、渝开发】等标的。
• 多元化转型：关注长租、物流地产、大金融及大健康领域，如【世联、南山、东百、嘉宝集团、苏宁环球】。
• 险资举牌降温：短期险资举牌概念有所降温，但优质资源型地产股仍受增量资金青睐。

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关键信息

一手房市场表现

• 周度销量：重点城市（67城）上周日均销量环比下降7%，一线（+3%）、二线（-2%）、三线（-13%）均出现分化。
• 3月累计同比：整体下降32%，一线下降31%，二线下降41%，三线下降24%。
• 区域表现：
  • 长三角：销量环比下降25%，3月累计同比下降43%。
  • 珠三角：销量环比上升2%，3月累计同比下降42%。
  • 环渤海：销量环比上升11%，3月累计同比下降17%。
  • 中西部：销量环比上升2%，3月累计同比下降40%。

二手房市场表现

• 周度销量：重点城市销量普遍回升，如北京、深圳、南京、杭州等。
• 3月累计同比：北京下降11%，深圳下降65%，杭州上升106%，南京下降29%。
• 区域表现：
  • 北京：3月累计同比下降52%。
  • 上海：3月累计同比下降36%。
  • 深圳：3月累计同比下降78%。
  • 广州：3月累计上升13%。

房价与土地市场

• 70城房价：1月环比上涨0.2%，30城上涨/4城持平/36城下跌，丹东、兰州、岳阳、常德、三亚涨幅较高，哈尔滨、温州、乌鲁木齐、平顶山跌幅较大。
• 土地供应与成交：
  • 2月供地：百城住宅类供地量继续回落，一线略升，二线及三线下降。
  • 土地成交：一线成交降至低点，二三线城市有所回温。
  • 批售比：重点城市批售比持续小于1，库存持续下降，但去化周期回升。

政策动态

• 调控升级：多地限购政策升级，如河北涿州、保定涞水、杭州等。
• 信贷政策：二套房按揭贷款期限缩短，如北京二套房贷款年限从30年缩短至25年。

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风险提示

• 流动性波动：市场流动性波动可能影响周期股表现。
• 转型效果：多元化转型效果可能低于预期。
• 行业龙头波动：行业龙头可能出现较大波动。

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配置组合

角度	推荐标的
基本面	【侨城、北京城建、金融街】（高折价资源型）
业绩增长	【华发、新城、首开】（利润表高增长型）
低市盈率	【保利、新城】（低市盈率公司）
国企改革	【侨城、保利、上实、沙河、渝开发】
周转型公司	【新城、阳光城、华发、世联】
大金融	【嘉宝集团】（房地产基金稀缺标的）
大健康	【苏宁环球】（医美潜在龙头）

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数据速览

• 库存去化周期：重点城市库存去化周期自15Q4以来持续下降，2月30城中25城合计可售套数167万套，环比下降3%。
• 批售比：2月34城中30城批售比0.3，推动可售套数回落。
• 土地成交：一线成交降至低点，二三线城市有所回温，部分城市楼面价略有上涨。

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结论

当前房地产市场仍处于小周期调整阶段，季节性因素导致销量短期反弹，但整体趋势仍偏下行。建议投资者关注高折价资源型地产股、国企改革及多元化转型机会，重视安全边际和业绩弹性。政策调控持续加强，尤其是三四线城市，需关注区域分化及政策影响。