20171112-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_短期一二线重点城市销量筑底或带来估值提前修复机会_优选安全边际品种因流动性仍存风险_35页_1mb

短期一二线重点城市销量筑底或带来估值提前修复机会总结

核心内容

本报告由招商证券房地产研究团队发布，分析了房地产行业当前的市场表现与趋势，提出在当前市场环境下，投资者应关注一二线城市销量筑底可能带来的估值修复机会，同时警惕流动性风险。报告强调逆向投资策略，建议优选具有安全边际的地产股，并关注行业集中度提升、政策改革及多元化转型等趋势。

主要观点

1. 行业策略变化

• 销量趋势：全国房地产销量自2016年第一季度起持续脉冲式调整，9月销量同比首次转负，11月降幅小幅扩大。一线城市降幅明显收窄，二线城市降幅继续扩大，三四线城市降幅持平。预计2018年年中销量将见底，之后可能出现反弹。
• 集中度提升：自2015年起，房地产行业集中度提升成为趋势。限售限购政策下，许多楼盘被“捂住”，同时三四线小开发商退出市场。短期来看，销量回落会降低集中度提升的关注度；长期来看，龙头房企因库存充足和货值保障，可能获得更高估值溢价。
• 流动性风险：流动性仍是短期风险点，CDS反映的风险偏好上升可能加剧风险释放，配置上应避开高估值品种，包括NAV和PE高溢价的公司。按揭贷款利率高点出现在2017年底至2018年初。

2. 估值与配置建议

• 估值基准：REITs类公司可参考约30X PE的估值，年化增速约20%-30%。
• 配置组合：
  • 首选：高折价资源型企业（如华侨城、北京城建）及周转型蓝筹（如金地、保利）。
  • 关注：周转型弹性品种（如阳光城、泰禾、新城）及库存去化充分、规模增长显著的公司（如中南）。
  • 政策红利：“租购并举”政策推动集中式长租和分散式长租，关注昆百大、皇庭、张江等地方国企及房地产基金稀缺标的（如嘉宝）。
  • 多元化转型：关注新领域成长性及基于RNAV的安全边际，如苏宁环球的医美产业转型。
  • 国央企改革：重点推荐央企改革标的（如华侨城、保利）及沪深渝等热点地区，雄安地区应更关注国企和央企。

3. 区域主题

• 京津冀协同战略：显著提升区域平均价值，关注价值型龙头。
• 粤港澳大湾区：【华侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】为短期弹性品种，【金融街】在惠州货值占比较高。

关键信息

一手房销售情况

• 整体：57城11月当月同比降幅小幅扩大，三线>二线>一线。上周销量环比-1%，一线+13%，二线-6%，三四线+0%。
• 一线城市：北京销量环比+8%，上海+54%，深圳-30%，广州-4%。11月当月同比北京-48%，上海-46%，深圳-33%，广州-58%。
• 二线城市：杭州+7%，宁波-49%，南京-5%，苏州-14%。11月当月同比杭州-31%，宁波-17%，南京-43%，苏州-2%。
• 三线城市：11月当月同比降幅普遍超过30%，部分城市如大连、南宁、扬州等出现回升。

二手房销售情况

• 整体：19城11月当月同比降幅小幅扩大，部分城市如大连、南宁、扬州等销量回升。
• 重点城市：北京、深圳、杭州、南京等城市二手房销量环比变化较大，部分城市如南京出现显著增长。

价格走势

• 70城房价同比：9月同比6.4%（-1.0 PCT），环比持平上月于+0.2%。三线城市房价开始回落。
• 环比涨跌幅TOP10：海口、安庆、哈尔滨、韶关等城市房价上涨，桂林、秦皇岛、牡丹江、泉州、呼和浩特等城市房价下跌。

土地市场

• 供地情况：10月百城住宅类供地面积缩量，一线、二线、其他城市均缩量。住宅类占比一线61%（-6 PCT），二线36%（-12 PCT），三线38%（-5 PCT）。
• 成交情况：10月百城住宅类成交面积与供应背离，一线、其他城市小幅上升，二线下降。楼面均价明显回落，溢价率持续下降。

金融政策

• 首付比例与利率：北京、上海、深圳、广州等城市首套房和二套房首付比例较高，商贷利率普遍在5%以上。公积金贷款政策也有所收紧。

总结

• 行业趋势：房地产行业集中度提升趋势明显，但短期销量回落可能抑制该逻辑。
• 估值修复：一二线城市销量筑底可能带来估值修复机会，配置上应优选安全边际高的品种。
• 政策影响：租购并举、国央企改革等政策红利可能推动行业结构性机会。
• 区域差异：京津冀和粤港澳大湾区为重要区域主题，关注其价值型和弹性型标的。
• 流动性风险：CDS反映的风险偏好上升可能加剧市场波动，需谨慎对待高估值品种。

数据速览

• 一手房销量：一线城市销量降幅收窄，二线城市降幅扩大，三四线城市降幅持平。
• 二手房销量：部分城市如大连、南宁、扬州销量回升，整体趋势仍偏弱。
• 价格走势：70城房价同比见顶回落，部分城市如海口、安庆、哈尔滨、韶关领涨，桂林、秦皇岛、牡丹江、泉州、呼和浩特领跌。
• 土地市场：住宅类供地面积缩量，成交面积与供应背离，楼面均价明显回落。
• 金融政策：首付比例和利率普遍较高，对市场形成一定压制。

风险提示

• 流动性风险：CDS反映的风险偏好上升可能加剧市场波动。
• 政策风险：限售限购政策持续影响市场供需。
• 行业集中度：龙头房企可能获得更高估值溢价，但需关注市场对集中度提升的反应。

团队信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，从事房地产与宏观策略研究。
• 刘义：高级分析师，有多年房地产和纺织服装行业研究经验。
• 董浩：研究助理，南京大学管理学硕士。
• 李洋：研究助理，中南大学管理学硕士。
• 团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围奖。

公司评级

• 短期评级：强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
• 长期评级：A（高于行业）、B（与行业一致）、C（低于行业）。

投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准。