20170702-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_地产融资受限的另一面_信贷目标行业报酬率下降倒逼市场利率短期改善_36页_1mb_1mb

地产融资受限的另一面：信贷目标行业报酬率下降倒逼市场利率短期改善

核心内容

本报告主要分析了房地产行业在2017年上半年的市场表现、融资受限的影响以及行业策略建议。核心观点包括：

• 房地产行业销量在2017年上半年出现脉冲式调整，预计底部在2018年第一季度。
• 融资受限促使信贷供给方降低目标行业的报酬率，可能推动市场利率短期下行，为地产股带来估值提升机会。
• 行业调整期前半段地产指数难有超额收益，后半段则应关注地产及上下游行业系统性机会。
• 重点推荐央企改革、粤港澳大湾区、物流地产及长租领域，强调基本面优先原则。

主要观点

1. 行业销量与价格走势

• 销量调整：2017年上半年重点城市（57城）销量同比下降16%，一线、二线、三线城市分别下降31%、25%、5%。
• 价格调整：70城房价同比于2017年1月见顶回落，其中一线最早，三四线仍在寻顶。5月70城房价环比上涨0.7%，部分城市如湛江、哈尔滨、北海、蚌埠涨幅明显，而唐山、昆明、安庆跌幅较大。
• 库存去化周期：自2016年11月触底反弹，5月去化周期为9.3个月，一线略降，二线升，三线略降。

2. 土地市场动态

• 土地供应与成交：5月住宅类土地供应同比持续上升，但成交同比增速回落，一线、二线成交持续下降，其他城市略有回升。
• 楼面均价：5月百城楼面均价创2016年12月以来新高，一线、二线、其他城市均上涨。
• 批售比：5月34城批售比为0.7，一线上升，二线下降，三线持平，推动可售套数持续回落。

3. 行业策略与配置建议

• 配置逻辑：逆向投资仍是选股主线，关注基本面不错、估值有优势的蓝筹白马。
• 重点推荐：
  • 央企地产蓝筹：如侨城、保利等，受益于国企改革。
  • 粤港澳大湾区：侨城、华发、天健、龙光等为中长期价值型标的，世荣、格力等短期弹性更大。
  • 物流地产与长租：南山、东百、世联等为成长性较强的标的。
  • 多元化转型：关注大金融、大健康领域，如嘉宝集团、苏宁环球等，强调RNAV安全边际。
• 风险提示：市场流动性波动可能影响周期股表现；政策调控力度超预期。

关键信息

销量数据

• 57城：上半年销量同比下降16%，6月销量季节性回升。
• 一线城市：销量同比下降31%，但6月有所回升。
• 二线城市：销量同比下降25%，6月继续扩大。
• 三线城市：销量同比下降5%，但6月小幅回升。
• 区域表现：长三角、珠三角销量同比分别下降27%、59%，环渤海、中西部分别下降40%、23%。

土地市场

• 住宅类供地：5月住宅类供地面积季节性回升，一线、二线、其他城市均有所增加。
• 住宅类成交：与供应背离，一线、二线成交持续下降，其他城市略有回升。
• 楼面均价：5月百城楼面均价创16年12月以来新高，一线、二线、其他城市均上涨。

行业估值

• PE与PB：上周房地产板块PE略升至近五年均值的92%，PB升至94%，在周期类排名居中。
• 估值与流动性：当前地产板块估值已反映基本面预期，短期流动性改善带来估值提升机会。

配置组合建议

1. 基本面角度

• 高折价资源型：推荐【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】等。
• 中等规模成长潜力型：推荐【新城、阳光城、华发】等。
• 周转型公司：关注【世荣、格力、金融街】等。

2. 国企改革

• 重点推荐：央企改革【侨城、保利】，以及地方国企改革【上实、沙河、渝开发】等。

3. 房地产新经济

• 长租：推荐【世联】，其估值已具备优势。
• 物流地产：推荐【南山、东百】，为业内少有的成长领域。

4. 多元化转型

• 大金融：推荐【嘉宝集团】，为房地产基金稀缺标的。
• 大健康：推荐【苏宁环球】，医美潜在龙头，地产RNAV提供安全边际。

风险提示

• 流动性波动：市场流动性波动可能影响周期股表现。
• 政策调控：政策调控力度超预期可能对行业造成不利影响。

数据速览

一手房周度销售

• 57城：上周日均销量+11%，6月当月同比-30%。
• 一线城市：北京、上海、广州销量有所回升，深圳略回落。
• 二线城市：杭州、宁波销量大幅回升，苏州略有回升。
• 三线城市：武汉、青岛销量回升，但整体仍呈下降趋势。

二手房周度销售

• 北京、深圳：销量缓慢下降。
• 杭州、南京：销量震荡回落。
• 大连、南昌：销量有所回升。
• 青岛、厦门：销量低位回落。

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准。
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准。

团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，有丰富研究经验。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，8年证券行业研究经验。
• 黄梓钊、李洋：研究助理，具备相关学历背景。

结论

房地产行业在融资受限背景下，信贷供给方报酬率下降可能促使市场利率短期改善，为地产股带来估值提升机会。建议关注央企改革、粤港澳大湾区、物流地产及长租领域，同时重视基本面优先原则。行业调整期前半段难有超额收益，后半段需关注系统性机会。