20160920-招商证券-招商房地产高频追踪报告_政策边际如期收紧_金九旺季略有褪色_35页_1mb_1mb

政策边际收紧，金九旺季略有褪色

核心内容概述

本报告分析了当前房地产行业的基本面与市场表现，指出政策边际收紧对行业的影响及市场估值修复逻辑。报告强调，当前房地产指数的上涨主要来源于无风险利率下降带来的估值修复，而非行业轮动。同时，报告认为政策收紧增强了房地产行业的周期弹性，有助于后续的市场复苏。

主要观点

1. 行业周期与估值修复：

   • 房地产指数的相对收益最佳布局点为行业衰退后端和复苏前端。
   • 上半年的调整源于市场繁荣阶段的估值修复，短期上涨空间有限，预计在10%-15%区间。
   • 未来15%的上涨空间取决于无风险利率下行的持续性，当前CDS持续下降表明市场对货币政策仍持积极态度。
   • 基本面未破坏，但需关注政策对行业周期的潜在影响。

2. 房地产公司分类与投资策略：

   • 资源型公司：关注土地资源价值，利润表节奏稳健，目前仍具备估值修复空间。
   • 周转型公司：投资重在择时，当前销量边际转弱，不是最佳配置时机。
   • 持有型公司：在低利率环境下估值偏高，需谨慎对待。
   • 推荐关注【侨城】、【北京城建】、【华发】、【世联】、【南山】等公司。

3. 政策与周期关系：

   • 政策并非压制周期，而是增强其弹性。
   • 长端利率下行是背景，政策收紧预期有助于行业周期的明确化。

4. 市场表现与风险提示：

   • 房地产行业上周下跌1.1%，相对沪深300指数表现较好。
   • 风险提示包括：行业小周期高点运行时间长于预期、多元化转型效果低于预期、行业龙头波动加大。

重点城市数据速览

一手房销售数据

• 整体：8月重点城市销量环比下降6%，9月累计同比上涨18%。
• 一线城市：销量环比下降5%，9月累计同比下降8%。
• 二线城市：销量环比下降6%，9月累计同比上涨18%。
• 三线城市：销量环比下降7%，9月累计同比上涨28%。
• 区域表现：长三角销量略有下降，珠三角、环渤海销量显著下降，中西部销量微幅下降。

二手房销售数据

• 重点城市：二手房销量呈分化态势，部分城市如天津、武汉有所回升，但整体表现不稳定。
• 北京：二手房销量大幅回落。
• 深圳：二手房销量继续回升。
• 天津：二手房销量明显上升。
• 杭州、南京：二手房销量均有回落。

库存与批售比

• 重点城市可售套数持续下降，8月重点城市批售比为0.8，表明推盘量仍小于销量。
• 库存去化周期继续下降，显示市场供需关系紧张。

土地市场动态

• 8月土地市场：整体供地量回落，但住宅类略有回升。
• 重点城市：无锡、武汉、天津等地土地成交火热，部分地块创下新纪录。
• 楼面均价：百城住宅类土地楼面均价有所回升，一线城市和二线城市均上涨。

金融与政策环境

• 首套房贷政策：主要城市首套房贷保持宽松，首付比例和利率均处于较低水平。
• 政策动向：部分城市出台限购政策，如杭州、天津等，影响市场流动性。
• 利率变化：十年期国债收益率6-7月快速下滑，8月中旬以来回升；CDS在7月再次下降，9月中旬低位回升。

估值分析

• PE和PB：房地产板块PE和PB回落至近五年均值的132%和106%，在周期类中排名居中。
• 行业估值：相对沪深300指数，房地产板块估值略低，具备一定吸引力。

投资建议

• 配置比例：维持蓝筹&白马与小票“6:4”配置比例。
• 选股逻辑：强调基本面为王，资源型公司优先，关注【侨城】、【北京城建】等。
• 转型领域：关注房地产基金、大健康等主题，如【嘉宝】、【苏宁环球】等。
• 国企改革：关注上海的【临港、上实发展】和深圳的【沙河、天健】等。

风险提示

• 行业小周期高点运行时间可能长于预期。
• 多元化转型效果可能低于预期。
• 行业龙头波动可能加大。

结论

当前房地产行业处于小周期高点附近，政策收紧增强了行业周期弹性。市场对货币政策仍持积极态度，房地产指数的上涨空间有限，但仍有修复机会。投资策略应注重基本面分析，优先选择资源型公司，同时关注转型领域的安全边际和估值修复潜力。