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2025年中国物业投资市场年中回顾与展望总结

核心内容概述

2025年上半年，中国物业投资市场整体呈现交易额增长但交易宗数下降的态势。交易总额达到1321亿元，同比增长19%，但交易宗数同比减少29%。市场情绪依然谨慎，机构型买家在消费和居住领域资产配置上表现出较强偏好，特别是零售物业与租赁住宅的交易额分别增长166%和200%。同时，数据中心的热度也在上升，成为新的关注点。尽管一线城市各类资产的资本化率有所上升，但升幅较去年下半年明显收窄，且未来仍有扩张压力。

主要观点

• 交易额与宗数：全国大宗物业投资交易额同比增长19%，但交易宗数下降29%，反映市场情绪的谨慎。
• 机构型买家偏好：机构型买家更倾向于消费和居住领域的资产，尤其是零售物业和租赁住宅，这两类资产交易额实现逆势增长。
• 数据中心关注度提升：随着人工智能应用的爆发式增长，一线城市及周边区域的数据中心投资热度上升。
• 核心资产价值韧性：一线城市核心办公楼和零售物业等资产展现出较强的抗周期能力，其资本化率变化相对稳定。

关键信息

交易额与资本化率变化

市场回顾要点

1. 投资情绪与交易表现

   • 2025年投资情绪仍较谨慎，但交易额同比增长19%。
   • 险资和基金交易额占比升至63%，显示机构资本对优质不动产的持续配置。
   • 太盟主导的联合体以500亿元收购48家万达广场资产包，贡献上半年交易额的38%。

2. 资本化率变化

   • 一线城市甲级办公楼、零售物业和高标仓的资本化率均较去年末扩大近20个基点。
   • 五年期LPR下调10个基点，一线城市各类资产资本化率与十年期国债收益率利差升至400个基点以上。

3. 投资重点

   • 长租公寓、区域型购物中心和高标物流设施受到投资者关注。
   • 一线核心办公楼仍具有防御性和稳定回报，上半年交易额的66%来自一线城市核心区位项目。
   • 一线城市核心板块出租率高于全市平均5-8个百分点，而未来三年新增供应主要集中于核心板块。

4. 未来趋势

   • 高标仓资本化率预计下半年将上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点。
   • 办公楼与零售物业资本化率仍有小幅上行压力，但年底预测值基本保持不变。
   • 央行二季度会议未提降准降息，三季度降息概率较低，年内是否再次降息取决于外部贸易和金融环境及国内房地产市场运行情况。

投资策略展望

• CBRE预计市场活跃度将在下半年边际改善，全年大宗物业投资额有望同比增长5-10%。
• 资本市场募资活动与资产证券化市场同步升温，易商仓储物流REIT、凯德与安博申报的消费类和仓储物流REIT为境外机构资金闭环提供了新渠道。
• 消费和居住领域仍将是下半年投资主线，华东和华南区域将受到重点关注。
• 随着人工智能的发展，数据中心投资热度有望持续上升。

联系我们

• 中国区研究部

  • 谢晨（负责人）：sam.xie@cbre.com
  • 胡乐毅（资深董事）：shirley.hu@cbre.com
  • 胡优优（董事）：molly.hu@cbre.com
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• 全球及亚太区研究部

  • Henry Chin, Ph.D.（全球研究负责人）：henry.chin@cbre.com
  • Ada Choi, CFA（亚太区研究负责人）：ada.choi@cbre.com.hk

免责声明

本报告由世邦魏理仕中国区研究部发布，内容基于市场研究与分析，仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。