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2025年中国物业投资市场年中回顾与展望总结

核心内容

2025年上半年，中国物业投资市场整体呈现交易额增长、交易宗数下降的态势。全国大宗物业投资交易额达到1321亿元，同比增长19%，但交易宗数同比减少29%。这一变化反映出市场参与者在投资情绪上仍较为谨慎，更倾向于选择优质资产进行配置。

主要观点

• 投资情绪与市场趋势
  机构型买家在上半年表现出对消费和居住领域资产的偏好，零售物业与租赁住宅交易额分别增长166%和200%。其中，太盟主导的联合体以500亿元收购48家万达广场资产包，成为上半年交易额的主要贡献者。

• 资本化率变化
  上半年，一线城市甲级办公楼、零售物业和高标仓的资本化率均较去年末上升近20个基点。资本化率的上行压力有所减弱，核心资产的价值表现出较强的韧性。五年期LPR下调10个基点，进一步拉大了资本化率与十年期国债收益率的利差，达到400个基点以上。

• 资产偏好与区域关注
  机构型买家继续看好具备抗周期属性的长租公寓、区域型购物中心和高标物流设施。同时，人工智能的发展预计将推升数据中心的投资热度。华东和华南地区因其经济活力和政策支持，成为投资者的重点关注区域。

• 市场预测与策略
  CBRE预计下半年市场活跃度将有所改善，全年大宗物业投资额有望同比增长5-10%。资本市场的募资活动与资产证券化市场同步升温，易商仓储物流REIT的上市及凯德与安博的REIT申报为境外机构提供了资金闭环的新渠道。
  高标仓资本化率预计将在下半年上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点。而办公楼与零售物业资本化率的上行压力将相对有限，年底预测值基本保持不变。

关键信息

• 交易额与宗数
  上半年全国大宗物业投资交易额同比增长19%，达到1321亿元；交易宗数同比下降29%。

• 机构型买家主导
  险资和基金交易额占比升至63%，表明机构资本持续关注优质不动产配置。

• 区域与资产类型偏好
  一线城市核心办公楼仍是投资者的首选，贡献了全国办公楼交易额的66%。同时，零售物业和租赁住宅资产交易额逆势增长。

• 资本化率趋势
  一线城市主要资产类别资本化率均有所上升，其中高标仓资本化率上升幅度最大。资本化率的变动受到物业品质、区位等因素的影响。

• 政策与市场环境
  央行二季度会议未提及降准降息，三季度降息概率较低，年内是否再次降息将取决于外部贸易和金融环境及国内房地产市场的发展。

图表说明

• 图表1：展示了2025年全国物业投资市场年中预测调整，显示交易总额和资本化率的变化趋势。
• 图表2：提供了全国大宗物业投资交易额及预测的可视化信息。
• 图表3：列出了2025年上半年及预测的一线城市主要资产类别资本化率数据，显示各区域和资产类型的资本化率变化情况。

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免责声明

本报告由世邦魏理仕研究部发布，旨在提供市场分析与预测，不构成投资建议。市场变化受多种因素影响，投资决策需谨慎评估。