20191130-光大证券-物业服务行业2020年投资策略_三大维度12量化指标_光大物业选股框架模型_32页_2mb

光大物业选股框架模型总结

行业分析

政策导向

• 市场化导向：2014年起逐步放开物业服务收费、取消物业管理师注册资格、取消资质管理，推动行业市场化进程。
• 资质取消：降低了行业准入门槛，促进市场化竞争，加速无效产能出清。

需求端

• 服务性消费崛起：家庭服务支出同比增长32.1%，医疗服务支出同比增长20.5%，显示居民对服务性消费的需求持续上升。
• 消费结构变化：服务性消费占居民消费支出比例提升1.6个百分点，达到44.2%。

供给端进化

• 三步骤进化：行业经历从传统模式向平台化、科技化、全业态化转型。
• 四大边际趋势：
  • 运营平台化：基础服务外包率稳步提升。
  • 运行科技化：百强企业智能化投入增加。
  • 管理全业态化：不同业态物业管理收费水平与收缴率差异明显。
  • 份额集中化：市场集中度较低，收并购整合空间较大。

行业展望

• 规模增长确定性强：合约面积对在管面积的覆盖度普遍在1.5倍以上，随着销售向竣工传导，储备面积将逐步转化为在管面积。
• 利润水平有支撑：人工成本增速趋缓，部分城市上调物业费标准，增值服务模式逐步稳定。

公司分析

投资建议

• 推荐公司：碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务、新城悦服务、绿城服务。
• 推荐理由：
  • 碧桂园服务：新盘占比突出，毛利率高。
  • 雅生活服务：大盘优势明显，业主增值服务亮点突出。
  • 新城悦服务：合约覆盖度高，扩张潜力大。
  • 永升生活服务：综合能力均衡。
  • 绿城服务：增值服务领域领先。

选股框架

• 三大维度：
  1. 资源禀赋：包括地域规模、税收优惠等。
  2. 基本面：运营效率、基础服务毛利率、应付与应收差值等。
  3. 成长性：合约面积覆盖度、并购潜力、增值服务收入增速等。
• 12个量化指标：
  • 资源禀赋类：地域规模、税收优惠、管理能力、品牌影响力。
  • 基本面类：基础服务毛利率、应付与应收差值、在管面积增速、现金流状况。
  • 成长性类：合约面积覆盖度、并购潜力、APP下载量增速、增值服务收入增速。

量化选股与投资建议

• 主要推荐公司：
  • 碧桂园服务：证券代码6098.HK，股价26.40港元，EPS 18A:0.35，19E:0.53，20E:0.74，PE 18A:69，19E:45，20E:32，投资评级：买入。
  • 雅生活服务：证券代码3319.HK，股价25.60港元，EPS 18A:0.60，19E:0.85，20E:1.17，PE 18A:38，19E:27，20E:20，投资评级：买入。
  • 新城悦服务：证券代码1755.HK，股价11.30港元，EPS 18A:0.24，19E:0.28，20E:0.41，PE 18A:43，19E:37，20E:25，投资评级：买入。
  • 永升生活服务：证券代码1995.HK，股价4.70港元，EPS 18A:0.07，19E:0.13，20E:0.20，PE 18A:63，19E:32，20E:21，投资评级：买入。
  • 绿城服务：证券代码2869.HK，股价8.69港元，EPS 18A:0.17，19E:0.21，20E:0.27，PE 18A:45，19E:38，20E:29，投资评级：买入。

风险提示

1. 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，最低工资上涨可能压缩行业利润。
2. 增值服务拓展风险：当前增值服务仍依赖开发商业务，尚未形成成熟的盈利模式。
3. 关联方依赖风险：部分物业企业在管面积主要来自关联方开发商，若其业务受阻，将影响物业企业经营。
4. 外包风险：外包成本逐年上升，若外包质量无法控制，将影响企业运营效率和利润。

结论

• 物业服务行业在政策推动、需求增长和供给侧改革的共同作用下，呈现出快速发展的态势。
• 主流企业具备较强的规模增长能力和利润支撑，未来发展前景良好。
• 通过“资源禀赋、基本面、成长性”三大维度的12项量化指标，可以有效筛选出具备投资价值的物业服务商。
• 投资建议聚焦于具备高成长性、强运营能力和良好增值服务潜力的公司，如碧桂园服务、雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务和绿城服务。