20250803-世邦魏理仕-2025中国物业投资市场年中回顾与展望_6页_1mb
报告摘要
2025年中国物业投资市场年中回顾与展望总结
核心内容
2025年上半年，中国物业投资市场呈现出交易额增长与交易宗数下降的分化态势。整体交易额同比上涨19%，达到1321亿元，但交易宗数同比下跌29%。这种变化反映出市场参与者对资产质量的关注提升，以及投资情绪仍较为谨慎。
主要观点
1. 投资情绪与市场表现
- 投资情绪谨慎：尽管交易额增长，但市场整体仍保持谨慎态度，交易宗数显著减少。
- 机构资本主导：险资和基金在上半年交易额中占比升至63%，显示出机构资本对优质不动产配置的持续偏好。
- 零售与租赁住宅增长显著：零售物业与租赁住宅资产交易额分别同比增长166%和200%，成为市场亮点。
- 高标仓关注升温：投资者对高标仓保持关注，但受关税战影响，评估更为审慎。
2. 资本化率变化
- 资本化率上行压力减弱：一线城市甲级办公楼、零售物业和高标仓的资本化率较去年末扩大近20个基点，但升幅较2024年下半年明显收窄。
- 核心资产价值显现韧性：核心资产的资本化率与十年期国债收益率利差已升至400个基点以上，显示其抗风险能力。
- 资本化率预测调整：预计下半年高标仓资本化率将上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点；办公楼与零售物业资本化率仍有小幅上行压力，但年底预测值基本不变。
3. 区域与资产类型关注重点
- 一线城市核心资产：上半年全国办公楼交易额的66%来自一线城市核心区位项目，核心板块出租率高于全市平均5-8个百分点。
- 华东与华南区域：下半年投资者将重点关注华东和华南地区，尤其是消费和居住领域的资产。
- 数据中心投资热度上升：人工智能应用的爆发式增长预计将推升一线城市及周边区域的数据中心投资热度。
关键信息
- 交易总额：2025年上半年全国大宗物业投资交易额为1321亿元，同比增长19%。
- 资本化率：截至2025年6月底，一线城市资本化率平均为5.71%，较年初预测值上调19个基点。
- REITs发展：易商仓储物流REIT年初上市，凯德与安博近期分别申报消费类与仓储物流REIT，为境外机构实现资金高效闭环提供了新途径。
- 未来展望：CBRE预计下半年市场活跃度将边际改善，全年大宗物业投资额有望同比增长5-10%。
图表摘要
图表1：2025年全国物业投资市场年中预测调整
| 项目 | 2025年初预测值 | 2025年中预测值 | 实际值（同比变化） |
|---|---|---|---|
| 交易总额（亿元） | 2,500 | 2,500 | 1,321（+19%） |
| 资本化率（%） | 5.88 | 5.88 | 5.71（+19bp） |
| 甲级办公楼 | 5.88 | 5.83 | 5.69（+19bp） |
| 零售物业 | 5.88 | 5.83 | 5.69（+19bp） |
| 高标仓 | 5.74 | 5.95 | 5.70（+18bp） |
图表2：一线城市主要资产类别资本化率
| 城市 | 甲级办公楼（Q4 24） | 甲级办公楼（Q2 25） | 甲级办公楼（Q4 25） | 零售物业（Q4 24） | 零售物业（Q2 25） | 零售物业（Q4 25） | 高标仓（Q4 24） | 高标仓（Q2 25） | 高标仓（Q4 25） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 5.50% | 5.60% | 5.75%▲ | 5.50% | 5.60% | 5.75%▲ | 5.75% | 5.85% | 6.15%▲ |
| 上海 | 5.50% | 5.65% | 5.75%▲ | 5.50% | 5.65% | 5.75%▲ | 5.75% | 5.85% | 6.05%▲ |
| 广州 | 5.60% | 5.80% | 6.00%▲ | 5.50% | 5.70% | 5.80%▲ | 5.50% | 5.80% | 6.10%▲ |
| 深圳 | 5.50% | 5.80% | 6.00%▲ | 5.50% | 5.80% | 6.00%▲ | 5.10% | 5.30% | 5.50%▲ |
注：▲ 表示资本化率上升。
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本报告由世邦魏理仕中国区研究部发布，仅供参考，不构成投资建议。市场情况可能发生变化，敬请谨慎决策。
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