2025中国物业投资市场年中回顾与展望_6页_1mb

2025年中国物业投资市场年中回顾与展望总结

核心内容概述

2025年上半年，中国物业投资市场呈现出交易额增长与交易宗数下降的结构性特征。整体交易额同比增长19%，达到1321亿元，但交易宗数同比减少29%。市场情绪总体谨慎，机构型买家在消费和居住领域表现出较强的投资偏好，尤其是零售物业和租赁住宅的交易额分别增长166%和200%。同时，数据中心的关注度明显上升，而高标仓市场则因关税战带来的不确定性，投资者评估更加审慎。

主要观点与关键信息

1. 市场整体表现

• 交易额增长：2025年上半年全国大宗物业投资交易额为1321亿元，同比增长19%。
• 交易宗数下降：交易宗数同比减少29%，反映出市场参与者对投资机会的审慎态度。
• 机构型买家主导：险资和基金交易额占比升至63%，显示机构资本对优质不动产配置的偏好持续不变。

2. 领域表现

• 零售物业与租赁住宅：交易额逆势增长，分别提升166%和200%，机构型买家对其青睐有加。
• 甲级办公楼：上半年交易额占全国办公楼交易额的66%，主要来自一线城市核心区位项目。
• 高标仓：受关税战影响，投资者对相关机会评估更加审慎，部分交易推进节奏放缓。
• 数据中心：关注度明显上升，成为新的投资热点。

3. 资本化率变化

• 资本化率上行：一线城市甲级办公楼、零售物业和高标仓的资本化率均较去年末扩大近20个基点。
• 资本化率趋势：资本化率升幅较2024年下半年明显收窄，表明核心资产的价值更具韧性。
• 资本化率预测：
  • 高标仓资本化率预计下半年将上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点。
  • 办公楼和零售物业资本化率仍有小幅上行压力，但年底预测值基本保持不变。
  • 五年期LPR下调10个基点，一线城市各类资产资本化率与十年期国债收益率利差再创历史新高，已升至400个基点以上。

4. 投资策略展望

• 市场活跃度：CBRE预计市场活跃度有望在下半年边际改善，全年大宗物业投资额同比增长5-10%。
• 投资主线：消费和居住领域仍将是下半年的投资主线，尤其关注华东和华南地区。
• 政策影响：关税战的演变方向及刺激内需政策是否进一步加力，将对高标仓投资产生重要影响。
• 数据中心热度：人工智能应用的爆发式增长预计推升一线城市及周边区域的数据中心投资热度。
• 核心办公楼价值：一线城市办公楼平均资本价值自2022年以来累计下跌43%，具备足够安全边际的核心型办公楼将继续受到长期资本关注。

预测更新

交易总额预测

• 年初预测：2500亿元
• 年中预测：2500亿元
• 实际值：1321亿元（同比+19%）

资本化率预测

• 甲级办公楼：预计下半年资本化率将上升，但具体涨幅未明确。
• 零售物业：资本化率预计维持稳定，年底预测值基本不变。
• 高标仓：资本化率预计上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点。

联系方式

• 中国区研究部：

  • 谢晨（负责人）：sam.xie@cbre.com
  • 胡乐毅（资深董事）：shirley.hu@cbre.com
  • 胡优优（董事）：molly.hu@cbre.com
  • 乔梦洋（高级经理）：mengyang.qiao@cbre.com
  • 吴祎仪（助理经理）：joey.wu@cbre.com

• 全球及亚太区研究部：

  • Henry Chin, Ph.D.（全球研究负责人）：henry.chin@cbre.com
  • Ada Choi, CFA（亚太区研究负责人）：ada.choi@cbre.com.hk

免责声明

本报告内容由世邦魏理仕研究部提供，仅供参考，不构成任何投资建议。市场情况可能因各种因素发生变化，投资者应自行评估风险。