物业服务行业2020年投资策略：三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型光大证券-30页_1mb

光大物业选股框架模型总结

行业背景与趋势

行业变革：政策与需求推动供给侧进化

• 政策导向：物业服务行业逐步市场化，物业费定价放开，管理资质取消，推动行业竞争和企业专业化发展。
• 需求变化：居民服务性消费显著提升，2018年全国人均服务性消费8781元，同比增长12.5%，其中家庭服务支出增长32.1%。
• 行业趋势：呈现四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化、份额集中化。

主流企业前景展望：规模与利润双支撑

• 规模增长：主流物业服务商合约面积覆盖度高，且竣工复苏加速，预计未来3年规模增长确定性强。
• 利润支撑：成本端压力缓解（最低工资涨幅趋缓），收入端物业费提价，增值服务成为利润增长点。

选股框架：三大维度12量化指标

资源禀赋

• 毛利率因子：新盘占比高、单盘面积大有助于提高毛利率。
• 区域布局：全国型布局有助于分散风险，享受多区域收费提升。
• 税率优惠：部分企业因高新技术认证、西部政策、自贸区等享受税收优惠，如碧桂园服务（15%）、雅生活服务（15%）等。

业务经营

• 基础服务毛利率：包干制毛利率反映企业运营能力，前三位为碧桂园服务（31.9%）、新城悦服务（27.6%）、蓝光嘉宝服务（27.2%）。
• 供应链管理：通过优化应付账款与应收账款比例，改善现金流，体现供应链管理能力。
• ARPU：衡量业主增值服务盈利能力，绿城服务（769元/户）、蓝光嘉宝服务（550元/户）等表现突出。

业务拓展

• 合约面积覆盖度：反映未来增长潜力，碧桂园服务（2.78倍）、新城悦服务（2.62倍）等表现较好。
• 并购潜力：在手现金充足、第三方面积占比低的企业具备较强的并购能力，如滨江服务（83%）、新城悦服务（82%）。
• APP下载量增速：反映企业科技化和增值服务拓展能力，如佳兆业美好K生活（167%）、碧桂园凤凰会（98%）等。

投资建议

• 推荐企业：碧桂园服务、雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
• 推荐理由：
  • 碧桂园服务：新盘占比突出，毛利率高，具备龙头优势。
  • 雅生活服务：拥有大盘管理优势，业主增值服务增长快，收购中民物业进一步扩大规模。
  • 新城悦服务：合约覆盖度高，扩张潜力大。
  • 永升生活服务：综合能力均衡，成长性强。
  • 绿城服务：深耕业主增值服务，具备较强竞争优势。

风险分析

• 人工成本上涨：作为劳动密集型行业，人工成本上涨可能压缩利润。
• 增值服务不确定性：增值服务拓展存在市场接受度和盈利能力的不确定性。
• 关联房企依赖：部分企业对关联房企依赖度较高，存在业务风险。
• 外包质量控制：外包比例上升可能带来服务质量控制风险。

量化指标体系

• 基础服务：包干制毛利率、供应链管理、ARPU。
• 增值服务：合约覆盖度、并购潜力、APP下载量增速。
• 资源禀赋：新盘占比、单盘面积、区域布局、税率优惠。

数据支持

• 行业规模：2020年预计市场空间近1.2万亿元。
• 行业集中度：2018年TOP3市占率仅3.5%，集中度提升空间大。
• 企业表现：头部企业如碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务等在增值服务和基础服务方面表现突出。

结论

光大物业选股框架模型基于三大维度（资源禀赋、业务经营、业务拓展）和12项量化指标，系统化评估物业服务企业的投资价值。通过综合考虑规模、利润率、成长性和附加值，推荐碧桂园服务、雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务和绿城服务作为优质投资标的。行业正处于高增速与高估值阶段，未来发展前景广阔。