物业服务行业2020年投资策略：三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型光大证券-32页_1mb

光大物业选股框架模型总结

核心观点

• 行业前景：物业服务行业在政策推动和需求增长的双重驱动下，规模增长确定性强，利润率有支撑。
• 政策导向：市场化改革持续推进，取消物业资质、物业费政府定价等政策释放行业活力。
• 需求端：服务性消费崛起，家庭服务支出增速显著，推动行业需求增长。
• 供给侧进化：行业呈现运营平台化、科技化、全业态化、份额集中化四大边际趋势。
• 投资建议：推荐碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务、新城悦服务、绿城服务等企业。

行业现状

• 高增速与高估值并存：2015-2018年，19家物管企业营收平均增速达35%，归母净利润平均增速达57%。
• 估值差异：主流公司TTM估值在30-50倍之间，显示市场对其未来增长的乐观预期。
• 规模增长：合约面积覆盖度普遍在1.5倍以上，未来增长潜力大；行业竣工进入复苏周期，储备面积向在管面积转化加快。
• 利润支撑：人工成本增速趋缓，部分城市物业费提标，增值服务模式逐步稳定，具备盈利增长空间。

主要观点

• 政策推动：市场化导向政策逐步落地，取消资质管理、物业费定价权下放，提升行业竞争活力。
• 需求增长：家庭服务支出增速达32.1%，服务性消费占比提升，推动行业需求持续扩张。
• 供给侧改革：平台化运营、科技化投入、全业态管理、集中化趋势，提升行业整体运营效率和集中度。
• 利润空间：成本端可控，收入端增长潜力大，增值服务成为利润新增点。

三大维度，12项量化指标

1. 资源禀赋

• 地域布局：全国型、半全国型、区域型物管公司布局差异显著，全国型公司具备更强的竞争壁垒。
• 税收优势：部分企业享受特殊税收政策，如高新技术企业优惠税率、小微企业减半政策等，提升盈利能力。
• 毛利率影响：新盘和大盘项目毛利率较高，体现企业运营能力。

2. 基本面

• 基础服务：包干制下，毛利率与管理能力直接挂钩，反映企业运营效率。
• 应付与应收差值：适当扩大应付、缩小应收有助于提升运营水平。
• 增值服务：引入ARPU概念衡量业主增值服务盈利能力，APP用户量增长反映平台化能力。

3. 成长性

• 合约面积覆盖度：反映未来增长潜力，覆盖度高的企业更具扩张优势。
• 并购潜力：在手现金充沛且第三方面积占比低的企业，具备较强的并购能力。
• APP下载量增速：反映增值服务平台的流量和用户增长，是未来盈利增长的重要指标。

投资建议

• 推荐公司：碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务、新城悦服务、绿城服务。
• 推荐理由：
  • 碧桂园服务：新盘占比突出，毛利率高。
  • 雅生活服务：具备大盘优势，业主增值服务表现亮眼。
  • 新城悦服务：合约覆盖度高，扩张潜力大。
  • 永升生活服务：综合能力均衡，具备持续增长潜力。
  • 绿城服务：在增值服务领域处于领先地位，具备较强的品牌影响力。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比例高，若最低工资上涨过快，将压缩行业利润空间。
• 增值服务拓展风险：目前增值服务仍依赖开发商业务，尚未形成成熟的商业模式。
• 关联方依赖风险：部分物管企业在管面积主要来自关联方开发商，存在业务依赖风险。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若外包质量失控，将影响企业盈利能力和运营效率。

总结

光大证券提出的物业服务行业投资策略，基于政策导向、需求增长和供给侧改革三大维度，构建了12项量化指标，涵盖资源禀赋、基本面、成长性，用于筛选具备投资价值的物业服务企业。推荐的五家企业在规模、利润率、成长性和增值服务方面表现突出，具备较强的市场竞争力和增长潜力。然而，行业仍面临人工成本上升、增值服务模式未成熟、关联方依赖及外包风险等挑战，投资者需综合评估并注意相关风险。