之海外REITs内地物业篇（二）：新经济，新赛道_20页_1mb

新经济，新赛道 —— 海外 REITs 内地物业篇（二）总结

核心内容

本文主要分析了新加坡与香港REITs在中国内地“新经济”不动产领域的投资布局及资本化率变化趋势，重点探讨了产业园区、仓储物流、数据中心等新兴业态的市场表现及投资偏好。

主要观点

1. 海外REITs布局内地“新经济”物业

• 截至2022年底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有中国内地物业，共涉及137处项目，其中59%位于一二线城市。
• 新加坡REITs主要投资于工业物流（55%）和零售（29%），其余业态（数据中心、服务式公寓、办公及商业综合体）合计占16%。
• 中国香港REITs则更偏向办公（30%）、零售（27%）和商业综合体（13%），但2022年已开始向工业物流倾斜，新增多个物流资产。
• 凯德中国信托在2020年首次引入非零售业态，2021年进一步扩展仓储物流资产，2022年产业园区及仓储物流资产占比达21.4%。
• 吉宝数据中心信托于2021年收购蔚海智谷数据中心，2022年完成对江门蔚蓝智谷数据中心园区的收购，标志着中国内地IDC项目首次进入海外REITs平台。

2. 新经济物业受资本追捧

• 产业园区、仓储物流、数据中心等“新经济”不动产成为REITs投资热点，尤其在一线城市及周边地区。
• 长租/服务式公寓在一线城市中备受关注，且受到国家政策支持（如保障性租赁住房纳入公募REITs试点）。
• 甲级写字楼仍为最受欢迎的投资类型，但其资本化率在2022年有所上升，反映出市场对其投资意愿的调整。
• 零售与酒店因疫情及经济波动，资本化率显著上升，市场投资趋于谨慎。

3. 资本化率趋势

• 2022年，受外部加息及国内疫情影响，传统商办物业（如甲级写字楼）资本化率上升，而“新经济”物业（如商务园区、长租公寓、干仓物流）资本化率下降，逐渐逼近传统商办。
• 一线城市及周边的“新经济”物业资本化率显著低于其他地区，显示出其较高的投资价值。
• 资本化率在不同城市及区域呈现梯度差异，一线城市资本化率普遍低于主要二线城市，反映出区域稳健性对投资决策的重要性。

4. 投资偏好与市场趋势

• 投资人对一线城市及周边的“新经济”物业（如干仓物流、工业厂房、数据中心）关注度较高，尤其在北京、上海。
• 生物医药产业园区因政策支持与行业增长，成为投资人重点关注的领域之一。
• 长租/服务式公寓在一线城市中备受青睐，是上海最受关注的业态类型。
• 仓储物流仍是工业类资产中最受关注的类型，且因政策利好及市场韧性，投资热度持续上升。

关键信息

• 2022年，海外REITs对中国内地物业的投资交易活跃度有所下降，仅购入8处资产。
• 一线城市及周边物流资产资本化率已接近商务园区和非核心区写字楼，显示出市场对其需求的持续增长。
• 数据中心资本化率相对较高，但一线及周边项目因合规性与能耗指标更易获得投资青睐。
• 工业厂房资本化率高于仓储物流，主要因其定制化程度较高，流动性较低。

风险提示

• 公募REITs立法及税收优惠政策未达预期，可能影响市场发展。
• REITs底层资产转让存在转让限制与特殊规定，需解决相关问题。
• 资产支持专项计划投资存在交易结构及合规性风险。

总结

海外REITs在中国内地“新经济”物业的投资布局逐渐向产业园区、仓储物流及数据中心等新兴领域倾斜。随着政策支持及市场信心恢复，这些新经济物业的资本化率正逐步接近传统商办资产，显示出其投资价值的提升。然而，市场仍面临政策预期、资产合规性及流动性等多重风险，需谨慎评估。