房地产行业11月统计局数据点评及房地产月报：销量增速继续提升，到位资金改善延续-20201215-中达证券-26页_1022kb

销量增速继续提升，到位资金改善延续

核心内容概览

11月房地产市场整体表现良好，销售面积与销售额增速继续提升，开发投资也保持增长态势。与此同时，土地市场热度依旧，但各线城市成交增速有所回落，溢价率整体上行。此外，二手房市场成交环比上升，挂牌价指数保持稳定，部分城市表现突出。整体来看，房地产行业基本面持续复苏，市场环境趋于稳定，行业评级维持“强于大市”。

主要观点

• 销售表现：11月商品房销售额同比增速继续提升，销售面积同比增速转正并持续上升，反映市场回暖。
• 开发投资：1-11月房地产开发投资同比增长6.8%，成为支撑固定资产投资的重要因素。
• 资金来源：房地产开发资金来源同比增长6.6%，其中定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，资金面改善格局延续。
• 土地市场：尽管各线城市住宅用地成交面积增速回落，但溢价率整体回升，显示房企拿地积极性较高。
• 二手房市场：成交面积环比上升，挂牌价指数稳定，部分城市如金华、深圳、南京表现亮眼。
• 城市分化：一线城市表现优于二线城市，部分三四线城市成交仍面临压力。
• 房企表现：中型房企股价表现优于大型房企，物业公司表现较好。

关键信息

1. 销售数据

• 商品房销售额：1-11月累计同比增长7.2%（1-10月：5.8%）。
• 商品房销售面积：1-11月累计同比增长1.3%（1-10月：同比持平）。
• 一线城市销售面积：11月同比上升51%，二线城市同比下降5%，三线城市同比上升27%。
• 累计成交量：45城新房成交面积同比上升1%，一线城市涨幅较大，部分城市如东营、东莞、芜湖、金华增幅显著，而武汉、池州、淮南、常州降幅较大。

2. 开发投资与资金来源

• 开发投资：1-11月累计同比增长6.8%（1-10月：6.3%）。
• 开发资金来源：1-11月累计同比增长6.6%（1-10月：5.5%），其中定金及预收款和按揭贷款增速显著提升。
• 融资环境：境内信用债发行规模环比上升，海外债券发行规模亦有所增加。

3. 土地市场动态

• 土地成交面积：11月百城住宅用地成交面积同比下降33.9%，一线城市同比上升22.7%，二线城市同比下降31.3%，三线城市同比下降43.1%。
• 土地成交总价：11月百城住宅用地成交总价同比下降13.0%，一线城市同比上升19.7%，二线城市同比下降26.6%，三线城市同比下降14.9%。
• 成交楼面均价：11月环比上升，三线城市涨幅明显。
• 溢价率：经历年初回落，11月溢价率环比有所回升。

4. 二手房市场

• 成交面积：11月15城二手房成交面积环比上升22%，同比上升11%。
• 挂牌价指数：各线城市二手房挂牌价指数在高位保持稳定。
• 挂牌出售量指数：一线城市挂牌出售量指数下降，二线城市稳定，三线及四线城市维持高位。

城市表现

新房市场

• 一线城市：新房成交面积同比上升9%，去化周期有所下降，北京、深圳表现较好。
• 二线城市：新房成交面积同比下降1%，部分城市如广州、福州、昆明、苏州新增供应相对充足。
• 三线城市：新房成交面积同比上升1%，部分城市如金华、南京表现突出。

二手房市场

• 一线城市：挂牌出售量指数下降，价格指数稳定。
• 二线城市：挂牌出售量指数缓慢下降，价格指数保持稳定。
• 三线及四线城市：挂牌出售量指数维持高位，价格指数趋于稳定。

融资与政策

• 融资情况：境内房地产信用债发行规模环比上升，海外债券发行规模明显增加。
• 政策基调：调控政策基调延续，地方政策调整频繁，但整体仍偏紧。

投资建议与风险提示

• 投资建议：房地产行业基本面持续复苏，预计整体环境将维持稳定，建议关注中型房企及物业公司。
• 风险提示：融资政策偏紧可能对未来投资造成影响，三四线城市可能面临供应上升压力，需警惕市场分化风险。

图表目录（关键数据）

• 图1：深圳控股、万科企业和恒盛地产11月涨幅居前
• 图2：银城生活服务、合生创展集团和永升生活服务年初至11月末涨幅居前
• 图3：保利物业、SOHO中国和时代邻里11月换手率居前
• 图4：商品房销售额增速较上月继续提升
• 图5：商品房销售面积增速转正后继续提升
• 图6：房地产投资增速较上月有所提升
• 图7：房企土地成交价款增速继续提升
• 图8：土地购置费增长小幅回升
• 图9：新开工面积降幅较年初已明显收窄
• 图10：房屋竣工面积降幅继续收窄
• 图11：开发资金来源增速继续提升
• 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨
• 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降
• 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降
• 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位
• 图16：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位
• 图17：11月百城住宅用地成交建面同降33.9%
• 图18：11月一线城市住宅用地成交建面同增22.7%
• 图19：11月二线城市住宅用地成交建面同降31.3%
• 图20：11月三线城市住宅用地成交建面同降43.1%
• 图21：1-11月百城宅地成交建面同比增长13.0%
• 图22：1-11月一线城市宅地成交建面同比增长45.6%
• 图23：1-11月二线城市宅地成交建面同比增长7.0%
• 图24：1-11月三线城市宅地成交建面同比上升15.1%
• 图25：11月百城住宅用地成交总价同降13.0%
• 图26：11月一线城市住宅用地成交总价同增19.7%
• 图27：11月二线城市住宅用地成交总价同降26.6%
• 图28：11月三线城市住宅用地成交总价同降14.9%
• 图29：1-11月百城宅地成交总价同比增长16.6%
• 图30：1-11月一线城市宅地成交总价同比增长50.4%
• 图31：1-11月二线城市宅地成交总价同比增长3.8%
• 图32：1-11月三线城市宅地成交总价同比上升22.9%
• 图33：11月百城宅地成交楼面均价环比有所上升
• 图34：11月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升
• 图35：11月二线城市宅地成交楼面均价环比明显上升
• 图36：11月三线城市宅地成交楼面均价环比明显上升
• 图37：11月百城宅地成交溢价率环比有所上升
• 图38：11月一线城市宅地成交溢价率环比明显提升

表格目录（关键数据）

• 表1：截至2020/11/30主要城市交易量，一线城市同比增长较快
• 表2：截至11月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降
• 表3：截至11月末主要城市新房批售情况，广州、福州、昆明和苏州新增供应相对充裕
• 表4：截至11月末主要城市二手房成交量情况，金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前
• 表5：近期重点政策梳理，地方密集调整政策，顶层调控基调延续